주택청약제도는 주택의 수급 불균형과 주택 재원 조달의 어려움이 중첩된 상황에서 주택공급 확대 및 합리적 배분을 위하여 채택한 제도이다.

1978년 시작한 이 제도는 두가지 기능을 수행한다. 하나는 주택 분양을 희망하는 무주택 실수요자가 주택청약 관련 상품을 구입하고 은행에 일정 금액을 예치해야 한다. 예치금은 공공부문 주택 재원으로 활용된다. 다른 하나는 주택청약 관련 상품의 구입 시기 등을 기준으로 분양 신청자를 선별해서 추첨을 통해 신규 주택을 배분한다.

청약저축은 국민주택 등을 공급받고자 가입하는 저축으로 가입자는 무주택 가구주이어야 한다. 오는 2008년부터 시행하는 청약가점제의 무주택자 범주에 ‘전용 18평이하, 공시지가 5000만원이하’의 저가 소형주택 소유자도 포함시키는 방안이 검토되고 있다.

주택산업연구원이 제안한 개편안은 가구주 연령, 부양가족수, 무주택기간, 청약통장 가입기간 등에 따라 가산점을 주도록 했으나 무주택자에 관한 특별한 명시가 없었다. 현 제도하에서 무주택자란 소득수준과 관계없이 소유한 집이 없는 자를 말한다. 우리나라 청약제도가 가진 문제점은 한두 가지가 아니다.

첫째, 크기·가격에 상관없이 주택을 보유하면 유주택자로 분류된다. 이러한 분류기준 하에서는 전세금 5억원이 넘는 주택을 임차하여 거주하는 경우는 무주택자로 분류되고, 노후되거나 값싼 5000만원짜리 소형주택을 보유한 사람은 유주택자로 분류되는 불합리한 점을 담고 있다.

둘째, 무주택자란 용어의 문제이다. 구미에서는 무주택자와 임차자(세입자)를 엄격히 구분한다. 무주택자란 집이 없어 거리에서 자는 노숙자 혹은 홈리스(homeless)를 지칭하는 말이다. 제 집이 없어 남의 집에 세들어 사는 사람은 세입자(tenant)로 분류된다.

그래서 무주택자와 세입자를 대상으로 각각 주택정책 프로그램을 운영한다. 혼란을 가중시키는 ‘무주택자’라는 용어를 사용하기보다는 ‘세입자’ 혹은 ‘청약자격자’등으로 의미 전달을 분명하게 할 필요가 있다.

셋째, 주택청약가점제는 청약경쟁이 가열되는 공공택지 및 민간택지에 한하여 기존 추첨제에서 가점제로 변경하는 것으로 그 방향은 옳다. 문제는 직주근접의 원칙을 고려하지 못한 데 있다. 현재 고려 중인 가점제에서는 해당 지역에 직장이 있는 가구주의 경우 우선권을 줄 근거가 없다. 직장과 주거가 멀리 떨어져 있어 잃는 시간적·경제적 손실을 최소화하려면 직주근접의 원칙을 채택할 필요가 있다. 이를 위해 신규주택이 공급되는 지역의 일정 범위 내에 직장을 가진 사람에게 가산점을 부여하는 방안이 강구되어야 한다.

넷째, 검토 중인 가점제에서는 45세 이상 가구주,3자녀 이상의 자녀부양자에게 상대적으로 큰 혜택을 주게 된다. 이러면 신혼부부, 맞벌이 부부, 이혼가정 등의 임차가구는 주택마련이 어렵게 된다. 생애 첫번째로 주택을 장만하고자 하는 이 세입자들에게 주거안정을 누리게 하는 방안을 강구할 필요가 있다.

다섯째, 청약통장에 따라 달리 실시중인 청약방식인 추첨식(부금), 순위식(저축)에서 가점식이 첨가되어 일반 주민들에게는 너무 복잡한 방식 탓에 혼란을 가중시킬 것으로 보인다. 자칫 실수하게 되면 최장 10년까지 청약 기회를 박탈당할 수 있기 때문이다.

지난 6월 현재 입주자저축 총가입자(청약자격자)는 720만여명이다.

현 제도에서는 실수요자를 구분하는 장치가 정교하지 못하다. 개편될 주택청약가점제는 복권식 주택배분 방식으로 인한 청약과열 및 투기적 주택수요를 예방할 수 있는 한 방안이다. 이러한 긍정적인 측면이 많음에도 불구하고 정교하지 못한 가점제 때문에 부작용이 큰 청약제도로 전락하지 않도록 사전에 충분한 연구 검토가 요망된다.