김선덕 건산연 소장, 아파트 실질가 변동추이 분석

날개없이 추락하던 서울의 아파트 매매가가 8·28 전·월세 대책 이후 3주 연속 오름세를 나타내자 아파트 가격이 바닥을 친 것이 아니냐는 낙관론이 일부에서 고개를 들고 있다.

2008년 8월 금융위기 이전까지 천정부지로 치솟으며 형성된 서울의 아파트 가격 거품은 지금까지 과연 어느 정도나 소멸된 것일까.

아파트 실질가 변동 추이상 아직 남아있는 서울의 아파트 가격 거품은 10% 안팎이라는 주장이 제기됐다.

23일 김선덕 건설산업연구소 소장에 따르면 1998년 1월의 아파트 가격을 100으로 봤을 때 2013년 7월 기준으로 서울시 아파트 실질 가격지수는 약 330이다.

외환위기 이후 아파트 입주량 부족과 경기 회복, 저금리 시대 진입이 맞물리며 2001년부터 2004년 6월까지 지속된 1차 가격 폭등기에 약 250에 도달한 서울시 아파트 실질 가격지수는 2005년부터 2008년 8월까지의 2차 가격 폭등기에 약 460으로 최고점을 찍은 뒤 현재까지 내리막길을 걷고 있다.

김 소장은 “1차 가격 폭등은 외환위기시 급락한 아파트 가격이 정상 궤도를 찾는 과정으로 거품이라고 보기는 어렵다”며 2차 가격 폭등기부터 부동산 시장에 거품이 본격적으로 끼기 시작한 것으로 봐야한다고 밝혔다.

2차 가격 폭등이 아파트 공급 부족이 원인이 된 것이 아니라 과도한 택지 개발에 따른 토지보상금으로 인한 유동성 과잉 공급, 서울시 뉴타운 정책에 다른 가격 상승 기대감 등 수요-공급 법칙의 외적인 요인에서 초래됐다는 이유에서다.

김 소장은 따라서 1차 가격 폭등기 이후 물가 상승에 비례한 아파트 가격의 자연스러운 상승분을 고려하면 현재 서울의 아파트 가격에 끼어 있는 거품은 10% 안팎으로 추정된다고 밝혔다.

김 소장은 “주택순환 이론으로 봤을 때 현재 가격은 하락하지만 거래량이 증가하는 제5국면 양상이 나타나고 있어 연말에 바닥 국면인 제6국면을 지나 다시 가격 상승 국면으로 진입할 가능성이 크다”고 분석했다.

주택순환이론은 주택의 가격과 거래량에 따라 주택경기가 벌집모양의 6각형 패턴(1~6국면)을 보이면서 반시계방향으로 순환한다는 내용을 골자로 하고 있다.

이 이론에 따르면 주택 가격이 바닥권에서 보합세를 일정 기간 유지하며 거래량은 계속 증가하는 제6국면을 지나면 가격 상승과 거래량 증가가 동시에 나타나는 제1국면 양상이 진행된다.

김 소장은 “1국면으로 진입하는 시기와 가격 상승폭에는 다양한 변수가 영향을 줄 것”이라면서도 “서울이라는 도시 자체의 매력이 존재하고, 우리 경제가 어쨌든 계속 성장을 하고 있으니 아파트 가격이 마냥 하락하지는 않을 것”이라고 전망했다.

향후 1∼2년 안에 아파트 입주물량이 많지 않고, 정부가 내집 마련 촉진을 위한 다양한 인센티브를 제공하는데다 경제 여건도 2014년까지 점진적으로 나아질 것으로 보이는 점 등이 가격 상승 국면으로의 전환에 도움을 줄 것이라고 그는 내다봤다.

하지만 김 소장은 “(서울 아파트 가격이) 바닥 국면처럼 보이긴 하지만 미국의 출구전략, 아시아 외환위기 등 변수가 어떤 영향을 미칠지 모른다”며 섣부른 판단은 경계했다.

연합뉴스