집값대책이 쏟아지고 있다.올들어서도 1·8대책을 포함, 굵직한 것만 무려 7건에 달한다.한달에 한번꼴로 집값대책이 나온 셈이다.지난해에 발표된 것까지 합하면 이들 대책을 꿰기도 쉽지 않을 정도다.전문가들조차 헷갈리고 있다.횟수뿐만 아니다.내용도 자주 바뀐다.서울·수도권 거주자들이라면 누구나 관심을 가진 경기도 성남시 판교 신도시만해도 면적과 건립가구수가 줄었다 늘었다 하더니 이제는 평형도 고무줄처럼 왔다갔다 한다.이렇다보니 일반인들은 헷갈리는 정도가 아니라 정신이 없을 정도다.특히 메가톤급이라는 9·5대책 앞에서는 어떻게 해야 할지 난감할 뿐이다.집값은 오를 것인지,아니면 내릴 것인지 도무지 판단이 서지 않기 때문이다.연이은 대책과 출렁이는 시장의 한 가운데에서 갈피를 잡지 못하는 수요자들을 위해 부동산전문가들로부터 9·5대책 이후의 집값전망과 내집마련 전략을 알아봤다.

집값대책이 쏟아지고 있다.올들어서도 1·8대책을 포함, 굵직한 것만 무려 7건에 달한다.한달에 한번꼴로 집값대책이 나온 셈이다.지난해에발표된 것까지 합하면 이들 대책을 꿰기도 쉽지 않을 정도다.전문가들조차 헷갈리고 있다.횟수뿐만 아니다.내용도 자주 바뀐다.서울·수도권 거주자들이라면 누구나 관심을 가진 경기도 성남시 판교 신도시만해도 면적과 건립가구수가 줄었다 늘었다 하더니 이제는 평형도 고무줄처럼 왔다갔다 한다.이렇다보니 일반인들은 헷갈리는 정도가 아니라 정신이 없을 정도다.특히 메가톤급이라는 9·5대책 앞에서는 어떻게 해야 할지 난감할 뿐이다.집값은 오를 것인지,아니면 내릴 것인지 도무지 판단이 서지 않기 때문이다.연이은 대책과 출렁이는 시장의 한 가운데에서 갈피를 잡지 못하는 수요자들을 위해 부동산전문가들로부터 9·5대책 이후의 집값전망과 내집마련 전략을 알아봤다.

●고강도 효력도 크다

전문가들은 이번 조치가 그동안의 어떤 조치보다 강력한 것이라는 데에 의견을 같이했다.그런 만큼 효과도 과거와는 다를 것이라는 분석이다.

내집마련정보사 김영진 사장은 “조합원 지분 거래를 금지시키는 것을 뼈대로 하는 이번 대책은 지금까지와는 다른아주 강력한 조치”라며 “가격이 떨어진 후 안정국면으로 접어들 것”이라고 얘기했다.

김 사장을 포함, 설문조사에 응한 7명의 전문가가 모두 강도의 차이는 있었지만 가격하락을 예상했다.LG경제연구원 김성식 연구위원은 “지난 2∼3년간 올랐던 집값이 하락기에 접어든 시점에 이번 대책이 나왔다.”면서 “당분간 집값이 고개를 들기는 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

●효과 지속여부는 의견 엇갈려

김성식 연구위원은 집값이 단기는 물론 중장기 관점에서 볼 때 하락할 것이라고 분석했다.현재 지어지는 물량이 200만가구 주택 건설 때보다 많고,이 가운데 수도권 물량이 60%나 돼 이들 주택이 입주를 시작하면 공급과잉이 우려된다는 것이다.

건설산업연구원 김현아 박사도 “7월부터 일반주거지역 종세분화와 도시 및 주거환경정비법의 제정 등에 이어 나온 이번 대책은 재건축 아파트 가격하락의 기폭제가 될 것”이라며 “이번 재건축 가격대책이 후일 재건축 부양대책으로 이어지지 않기를 바란다.”고 말했다.자칫 재건축 시장을 완전히 죽일 정도로강도가 높다는 주장이다.

반면 김영진 사장이나 부동산 114 김희선 전무,닥터아파트 곽창석 이사,고종완 RE멤버스 대표,김선덕 건설산업전략연구소 소장 등 실물 가까이에 있는 전문가들은 이번 대책이 최소한 2∼3개월은 약발을 받겠지만 항구적인 대책은 아니라고 입을 모은다.내년부터는 가격이 오를 것이라는 의견도 적지 않다.

고종완 대표는 “집값이 크게 오르기는 쉽지 않겠지만 내려가는 데에도 한계가 있다.”면서 “내년 초에는 반등을 시도할 수도 있다.”는 입장을 보였다.

김영진 사장도 “내년에는 ‘모기지’(주택저당) 제도가 도입되면 내집 장만에 나서는 사람들이 많을 것으로 보인다.”면서 올해는 약세를 유지하겠지만 내년에는 장담할 수 없다.”고 말했다.

●기존 주택 언제 사나

대부분의 전문가들이 2∼3개월 후를 기존주택 매입의 적기로 꼽았다.김희선 이사는 “올해는 입주물량도 많고 대책의 충격도 있는 만큼 내년초 쯤 사면 저점이 될 것 같다.”고 말했다.고종완 대표는 10∼11월중 5%가량 가격이 내린 급매물을 노리는 것이 좋다.“면서 “11월초 수능시험이 끝나면 강남은 집값이 오르는 만큼 그 이전이 좋다.”고 말했다.김선덕 소장은 “최소한 이번 조치의 약발이 2∼3개월은 간다.”면서 “기존 주택의 매입시기는 연말이나 연초가 적당하다.”고 조언했다.

반면 곽창석 이사는 “지금 급매물이 나오고 있지만 매입여력이 있는 사람이 많지 않다.”면서 “시기보다는 어떤 위치에 있는 어떤 물건이냐가 중요하다.”고 말했다.

김현아 박사는 “매입시기보다는 어떤 물건을 사야하는지가 문제다.”면서 “지금 꼭 집을 사겠다면 그 지역에서 가장 좋은 이른바 지표아파트를 매입하라.”고 권했다.이런 아파트들이 가격이 오를 가능성이 커 손해보지 않는다는 것이다.

반면 김성식 연구원은 “집값은 약세국면에서 벗어나기 힘들 것”이라며 “전세를 살면서 장기적인 관점에서 매수타이밍을 보라.”고 조언했다.

●신규 청약은 느긋하게

7명의 전문가 대부분이 느긋한 청약자세를 견지하라고 주문했다.판교나 김포,파주 등 각종 신도시들이 분양대기중인 데다 앞으로 가격이 폭등할 가능성이 작은 만큼 충분히 기다렸다가 청약하라는 것이다.

김희선 전무는 “투자자가 아닌 실수요자라면 느긋한 자세로 반드시 골라 청약해야 한다.”면서 “10년 쯤 뒤에 팔겠다는 자세로 청약하라.”고 조언했다.김현아 박사도 “지금 청약해도 괜찮지만 대신 족집게 청약을 해야 한다.”고 말했다.

김영진 사장은 “신규 분양 아파트는 서두를 필요가 없다.”면서 “특히 요즘 많이 나오는 1,2동짜리 아파트는 시장이 안정되면 가격이 약세를 면치 못할 것”이라면서 “이런 아파트는 청약을 피하는 것이 좋다.”고 말했다.

곽창석 이사는 “규제를 가하면 가할 수록 강남권 공급은 줄어드는 만큼 강남권에서 좋은 물건이 나오면 지체없이 청약할 필요가 있다.”면서 “그렇지 않은 경우 관망하는 자세가 필요하다.”고 말했다.

김성식 연구위원은 당분간 신규분양에도 응하지 말 것을 권했다.그는 “앞으도 분양물량도 늘어날 뿐 아니라 분양가에 대한 간접규제가 시작될 가능성이 크다.”면서 “이렇게 되면 가격이 떨어질 수 있는 만큼 신규 청약도 한동안 지켜보라.”고 말했다.고종완 사장은 “통장이 있는 사람은 택지지구 아파트를 노리는 것이 현명하다.”면서 “통장이 없는 사람도 지금부터 통장을 만들어 향후 건설되는 신도시를 노리는 것도 괜찮다.”고 말했다.

김성곤기자 sunggone@