최근 들어 벤처기업의 창업 열기가 점차 식어가고 있다.이에 따라 원룸형 다가구·다세대주택으로 탈바꿈 붐이 일었던 서울 강남,서초 등 테헤란로 일대 단독주택들도 덩달아 주춤하고 있다.불과 한달전까지만 해도 강남구 등에는 하루평균 10여건,최고 30여건의 건축허가 신청이 접수되는 등 다가구·다세대 건축붐이 일었던 터라 이런 현상이 얼마나 지속될 지에 관심이 모아지고있다.이 지역 부동산중개업소 관계자들은 “굳이 벤처기업 입주가 아니더라도 전·월세 수요가 있기 때문에 자금상황 등을 고려,무리하게 추진하지 않는다면 어느 정도 수익성은 있을 것”이라고 조심스레 진단한다.단독을 원룸형 다가구·다세대로 바꾸는 것은 노후화된 주택을 새 것으로 만들고 임대수입도 올리기 위한 것이다.그러나 최근의 추세를 고려해 단독주택을 재건축,다가구나 다세대로 바꾸기에 앞서 철저한 수익분석이 필요하다는 지적이다.

■왜 바꾸나 집주인 입장에서는 이번 기회에 노후화된 단독주택을 새 집으로재건축하고 임대수입도 올릴수 있는 호기이기 때문이다.테헤란로 일대에서는 올들어 4월까지 다가구 158가구,다세대 60가구 등 모두 218가구의 단독주택이 다가구·다세대주택으로 재건축을 추진하고 있다.

대부분 재건축을 통해 원룸형 주택으로 지어지는 것들이다.

강남구청 건축과 관계자는 “많은 경우 하루 30여건의 단독주택 건축허가신청이 들어온다”면서 “대부분이 테헤란로 주변 단독주택들을 원룸형 주택으로 재건축하는 것들”이라고 말했다.

■얼마나 드나 이 일대에 지어지는 다가구·다세대주택의 건축상한선은 연면적 100평으로 대략 15∼16가구 정도가 들어선다.

크기는 1가구당 7∼8평이 대부분이고 큰 경우는 15평도 있다.건축비를 평당300만원선으로 잡으면 총 건축비는 3억원선이다.

테헤란로 일대 임대료가 가구당 보증금 1,000만원에 월세 50만원 정도인 점을 고려하면 자기 집을 재건축할 경우 충분히 수익이 보장되는 셈이다.15가구 기준으로 따지면 보증금 1억5,000만원에 월수입이 250만원에 달하기 때문이다.

■땅매입 신축은 신중해야 자신의 집을 재건축하는 경우는 이점이 있지만 새로땅을 사거나 집을 사서 재건축하면 수익성을 면밀히 따져야 한다.

부동산중개업소에서는 땅을 사서 건축할 경우 평당 650만원이 넘으면 수익성이 없다고 조언한다.테헤란로 일대 나대지나 단독주택의 평당 거래가는 700만∼1,000만원선이다.

다가구·다세대주택을 지으려면 바닥면적이 최소한 60∼70평은 돼야한다.이정도 규모면 땅값으로만 최소 4억2,000만∼6억원선이 소요된다. 여기에 건축비까지 계산하면 월 이자 부담만 1,000만원대에 달한다.자기집이 아니면 원룸형 주택을 짓더라도 남는 것이 별로 없다는 얘기다.

김성곤기자 sunggone@