다음주 발표될 ‘8·31 부동산 종합대책’의 핵심은 투기수요 억제를 위한 세제강화다. 내년부터는 당장 실거래가로 취득·등록세와 양도소득세가 부과되고 종합부동산세 부과기준이 크게 낮아지면서 가구별로 합산과세돼 주택 보유자의 세부담은 전반적으로 높아질 수밖에 없다. 취득·등록세와 양도소득세 부담은 실제로 얼마나 커질까.

양도세는 크게 두 가지 경로를 통해 인상될 전망이다. 일단 내년부터 1가구 2주택자 이상에는 양도세가 실거래가로 과세된다. 또 유예기간을 얼마로 둘지 정해지지 않았으나 다주택자 중과방침에 따라 과표별로 9∼36%의 누진세율을 적용하던 양도세율도 60∼70%의 단일세율로 높아진다.1가구 1주택의 경우 6억원 이상 고가주택은 지금도 시가로 부과하기 때문에 양도세와 관련해 달라지는 것은 없다. 실가 과세로 인한 양도세 부담은 늘겠지만 주택가격과 지역에 따라 다르기 때문에 획일적으로 단정할 수는 없다. 예컨대 기준시가는 4억원이지만 시가가 5억원짜리 주택의 경우 지금은 매매가격이 4억원이지만 내년에는 5억원으로 정해 양도차익을 산정한다. 정부가 취득가액을 과거의 기준시가만이 아닌 현재의 실가를 반영해 준다고 하지만 과표가 오르기 때문에 세부담은 늘 수밖에 없다. 다주택자에 대한 중과세로 1∼2년뒤 양도세율이 60∼70%로 높아지면 세부담은 지금보다 2∼3배 늘어날 수밖에 없다. 현재 양도차익이 1억원이면 양도세는 2430만원이지만 60%만 적용해도 6000만원이 돼 내야 할 세금은 3570만원이 늘어난다. 양도세가 2.5배로 증가하는 셈이다. 여기에다 투기지역에서의 탄력세율 15%를 감안하고 실가과세로 인한 상승분까지 더하면 양도세 부담은 3배 이상이 될 수 있다.

부동산 중개업법 개정안이 통과돼 취·등록세는 내년부터 실가 과세된다. 현재 취득세율은 2%, 등록세율은 1.5%이다. 취득세액에 농어촌특별세 10%, 등록세액에 교육세 20%가 각각 부가돼 부동산을 샀을 때 내게 되는 거래세는 4%이다.

문제는 현재 공시가격이 수도권은 시가의 70∼90%, 지방은 50∼60%인 예가 적지 않아 기준시가와의 차이가 클수록 세부담은 2배 가까이로 늘어난다. 예컨대 시가는 5억원인데 기준시가는 3억 5000만원인 주택을 올해 사면 취·등록세는 1400만원이다. 그러나 내년에 2000만원을 부담해야 한다. 세부담이 42% 늘어나는 셈이다. 기준시가가 3억원이면 세부담은 67% 늘어난다.

정부와 열린우리당이 취득세와 등록세를 지금보다 0.5%포인트 인하하는 방안을 검토하고 있는 것도 이런 점을 감안해서다.

백문일기자 mip@seoul.co.kr