요즘 아파트 가격 담합이 사회문제화되고 있다. 집값 담합의 심각성과 사회적 파급효과는 8·31 부동산 대책 이후 주택정책 변화에 영향을 줄 것으로 보인다. 건교부는 집값 담합행위가 있다고 신고된 110개 단지 가운데 96개를 조사한 결과 58개 단지가 담합한 사실을 확인하고, 실거래가를 건교부 홈페이지에 공개했다. 담합 단지는 서울 13곳, 인천 1곳, 경기 44곳이며, 부천은 무려 35개 단지나 돼 ‘요주의 지역’으로 분류됐다. 담합행위가 확인된 아파트들의 실거래가는 인터넷이나 각종 시세정보에 올라있는 호가와 적게는 수천만원, 많게는 2억원 이상 차이났다.

최근 나타난 구체적 아파트 가격 담합행위는 첫째, 일정한 가격 아래로 집을 내놓지 않도록 결의하고 둘째, 일정가격 아래로 거래를 성사시키는 부동산중개업소에 대해서는 거래를 맡기지 않는 등 불이익을 주고 셋째, 집을 소유하지 않은 가구에 대해서는 부녀회에도 참석하지 못하도록 하는 것 등으로 알려졌다. 담합행위에는 “강남에서는 동일 평형 아파트가 10억원인데 왜 우리 단지 아파트는 5억원밖에 안 되나?”라는 반발심리가 깔려 있다.

서울 강남지역 아파트 가격 상승을 주요 비교 대상으로 삼고 대동단결하여 아파트 가격을 일정 수준 이하로 내려가지 못하도록 하는 집단적 행위이다. 아파트 담합의 정당화 논리는 ‘사적 재산에 대한 가치실현을 위한 노력’으로 치부되고 있다. 담합으로 지목된 단지에 거주하는 주민들은 “다른 아파트도 반상회 등을 통해 같은 내용을 결의하고 비슷한 방식으로 행동했는데 우리만 지정된 것은 이해가 안 된다.”면서 형평성에 문제를 제기했다. 그러나 담합은 시장질서의 교란행위이며 시장경제체제하에서 나타나는 수요 공급 원리의 배신행위이다. 담합이란 원래 일정한 시장에서 경쟁관계에 있는 사업자가 여러 명 있어도 이들이 서로 공모하여 공동행위를 하게 되면, 가격이나 품질 면에서 서로 경쟁하지 않고도 시장을 지배하는 이른바 독점과 같은 효과를 발휘하는 것으로 알려져 있다.

2002년 서울 강남의 아파트 부녀회가 부동산중개업자들에게 일정 가격 이하로 아파트 매매를 중개하지 못하도록 강요하여 담합 파문이 발생한 적이 있었다. 공정거래위원회를 통해 조사를 했지만 사업자가 아닌 개인을 규제하기는 어렵다는 결론은 내렸다. 건교부는 담합 행위를 부동산중개업법상의 시장질서 교란행위로 규정해 형사처벌하는 방안을 유보하기로 했다. 건교부 관계자는 “법률 검토 결과, 형사처벌은 가능하다는데 의견이 모아졌다.”며 “그러나 이같은 강경조치 후에도 담합이 근절되지 않을 경우 법 개정을 통한 형사처벌에 착수해도 늦지 않을 것이라고 판단한다.”고 설명했다.

형사처벌이 빠진 담합단속 대책이 실효성을 거둘 수 있을지 의문이며 한번 유보된 정책이 차후 재시행될 가능성이 높지 않아 보인다. 단속과 처벌 못지않게 중요한 것이 있다. 그것은 시장원리의 존중이다. 시장이 제대로 작동하려면 정부의 지나친 개입이나 탐욕스러운 소수집단의 담합이 없어야 한다. 만일 아파트 가격 결정이 수요공급 원리와 공정한 경쟁 및 소비자 선호가 아닌 담합에 의한 것이라면 이는 저명한 사회학자 막스 베버가 말한 천민자본주의적 시장상황과 다를 바 없다.

사실 부녀회 등을 통한 가격담합은 어제오늘의 일이 아니다. 문제는 서울 강남과 분당 등 일부 지역에서 풍미했던 담합 사례들이 다른 지역으로 확산되고 있으며 이로 인한 내집 마련의 소박한 꿈을 가진 사람들의 피해가 늘어나고 있다는 점이다. 정부는 실현 가능한 근본적인 대책을 속히 내 놓아야 한다. 형사상의 피해가 발생하지 않는 개인들의 문제를 정부가 법률로 규제하는 것이 바람직하지 않은 것은 사실이다. 그러나 집값 담합으로 인한 주택가격 상승과 공정하지 못한 거래에 대한 적절한 대책이 없는 것은 더욱 큰 문제이다.



하성규 중앙대 도시 및 지역계획학 교수