건축업자 멋대로 변경시공… 손해 생겨

# 사례 A사는 건축공사업자인 B에게 10억원에 건물 신축공사를 맡겼다. 그런데 완공 뒤 살펴 보니 B가 공사 계약이나 시방서상 대기업인 갑 회사의 제품으로 시공하기로 되어 있었던 엘리베이터를 자기 임의대로 중소기업 을 회사 제품으로 바꿔서 공사한 사실을 알게 됐다. 을 회사의 제품을 쓰는 것이 2000만원 저렴하다는 이유였다. 하지만 을 회사는 얼마 지나지 않아 도산을 했고, 사후 관리를 받는데 지장이 생겼다. A사는 엘리베이터를 다시 시공하고 싶은데, 재시공에 드는 비용은 1억원이다. A사는 B가 마음대로 변경 시공을 한 데 대해 이의를 제기하고 공사대금 잔금 3억원을 지급하지 않고 버티고 있다.

Q A사는 B에게 재시공비 1억원에 대해 손해배상을 청구할 수 있나. 만약 손해배상이 가능하다면 A사가 아직 지급하지 않은 잔금 3억원을 주지 않는 것으로 대신하거나 손해배상액만큼 깎은 금액만 지급하면 되는 걸까.

A 건물신축도급계약을 이행한 뒤 완성된 건물에 하자가 있을 경우 공사를 맡긴 이는 공사를 시행한 이에게 하자를 보수해 달라고 요구하거나 보수하는데 드는 비용을 물어 내라고 손해배상을 청구할 수 있다. 하자 보수를 청구하지 않고 손해배상만 청구하는 것도 가능하다.

그런데 건물의 하자가 그다지 중하지 않은 상황에서 보수를 하는데 과다한 비용이 들어간다면 하자를 보수하는데 드는 비용을 달라고 손해배상을 청구할 수 없고, 하자로 인해 입은 손해의 배상만 청구할 수 있다.

건물의 하자 보수에 들어가는 비용이 과다한지 여부는 보수 비용과 보수한 뒤 생기는 이익을 비교해서 판단한다. 하자의 중요성은 완성된 건물의 효능, 당사자가 계약을 통해 달성하려고 한 목적 등을 참작해 판단한다. 통상적으로 건물의 하자가 건물을 사용하는 사람들의 생명이나 신체의 안전과 직결되는 경우, 또 건물의 주요 구조부에 관련된 것이거나 기능 등에 현저한 장애를 주는 경우에는 중요한 하자에 해당된다고 할 수 있다.

변경시공으로 인해 분쟁이 생기는 경우는 대부분 하자 보수에 필요한 비용이 보수를 한 뒤 생기는 이익보다 더 들어가는 경우다. 그래서 결국 하자의 중요성에 따라 하자 보수 비용을 손해배상청구할 수 있는지 여부가 결정된다.

사례의 경우 B는 약정을 위반하고 임의로 가격이 저렴한 타사 제품의 엘리베이터를 시공해 하자를 발생하게 했다. 특히 엘리베이터는 건물을 이용하는 사람들의 생명이나 신체의 안전과 직결되는 설비이기 때문에 엘리베이터 시공의 하자는 중요한 하자에 해당한다. 따라서 B에게는 하자보수에 드는 손해액을 배상할 책임이 있다. 즉, A사는 B에게 엘리베이터 하자의 보수에 드는 비용인 재시공비 1억원을 배상하라고 청구할 수 있다.

공사를 맡긴 이의 손해배상채권과 공사를 맡아 시행한 이의 공사대금채권은 ‘동시이행’의 관계에 있다. 따라서 A사가 지급할 잔금 3억원 가운데 B에게서 받을 손해배상액 1억원은 서로 상쇄되기 때문에 지급하지 않아도 된다. 하지만 나머지 잔금 2억원은 손해배상액에 대한 사실관계가 확정되는대로 B에게 지급해야 한다.

고충정 서울중앙지법 부장판사