서울시의 일반주거지역 종(種)세분화가 11개 자치구에서 마무리됐다.그러나 자치구들이 요청한 종별 비율이 대부분 하향 조정돼 재개발·재건축 등을 추진 중인 일부 지역에서는 용적률 하락과 이에 따른 분담금의 증가로 주민(조합원)들의 반발이 예상된다.

서울시는 도시계획위원회의 심의 및 현장답사 등을 통해 자치구가 요청한 일반주거지역의 종세분화를 수정,가결했다고 25일 밝혔다. 가결된 자치구는 종로·중·용산·성동·광진·동대문·강북·구로·금천·영등포·송파구 등 11개 자치구다.가결안은 이달 말까지 결정고시되고 다음 달부터 적용된다.

강남구 등 심의 중인 나머지 14개 자치구는 차기 도시계획위원회에서 재심의할 예정이다.

세분화의 기준은 공원·자연경관지구 등 이미 도시계획적으로 관리되고 있는 지역과 공원 인접지,구릉지 등은 저층주택지인 1종으로 분류됐다.평지에 입지한 내부 주택가는 2종,간선도로변과 이미 고밀도로 지어진 고층아파트 단지 등은 3종으로 각각 분류됐다.

재개발·재건축 추진지역은 현재의 입지특성을 고려해 세분화하되,지구단위계획 등을 통해 기반시설의 추가 확보 및 지역여건에 따라 상향 조정할 수 있도록 했다.

이에 따라 그동안 일반주거지역에 무분별하게 들어서던 ‘나홀로 아파트’ 등 도시경관을 훼손하는 난개발을 원천적으로 막을 수 있게 됐다.

하지만 종세분화 가운데 선호도가 가장 높은 3종의 경우 송파구를 제외한 대부분 자치구에서 하향 조정돼 자치구와 주민들의 반발이 터져나오고 있다.당초 원하던 대로 용적률을 적용받은 단지가 있는 반면,기대와 달리 용적률에서 손해를 본 단지가 있기 때문이다.

용산구 이촌동 한강맨션과 송파구 가락동 가락시영의 경우,당초 250%대의 3종을 희망했다가 2종(200% 이하)으로 결정나 50%의 용적률을 손해봤다.이에 따라 조합원들의 분담금이 늘어나 재건축조합과 시공사간 분쟁도 예상된다.분양가 상승도 불가피할 전망이다.

서울의 경우 용적률이 10%가량 낮아지면 조합원 추가분담금은 1000만∼1500만원가량 늘어나고,일반분양가는 3∼4%가량 상승한다는 게 부동산 전문가들의 분석이다.또 수익성 하락으로 재건축 대신 리모델링으로 전환하는 단지가 나올 수도 있다.

건설업계는 종세분화에 따른 용적률 하락으로 조합원들과의 분쟁을 우려하고 있다.가락시영 시공을 맡고 있는 건설업체의 관계자는 “용적률이 낮아져 조합원 분담금이 늘어나는 등 부정적 영향이 우려된다.”면서 “가뜩이나 사업추진이 어려운데 악재를 만났다.”고 말했다.

용적률 하락에 따른 투자자들의 피해도 예상된다.가락시영의 경우 서울시에서 이미 2종으로 종세분화가 결정된 지난 23일에도 가격 상승세가 지속됐으며,거래가 성사된 경우도 적지 않았다.

김성곤 이동구기자 sunggone@