정부가 주상복합 아파트 분양권전매를 금지하고 재건축 아파트의 일반분양 물량에 대해 사실상 후분양제를 도입키로 하는 등 연일 부동산대책을 쏟아내고 있다.

그러나 이미 투기가 만연한 상태에서 정부가 떠밀려 정책을 내놓는 ‘뒷북행정’이라는 말과 함께 얼마만큼 효과를 거둘 수 있을까하는 의문도 제기된다.

22일 발표된 대책 가운데 주상복합 아파트의 분양권 전매 금지,투기과열지구의 수도권으로의 확대 등은 분양권 전매의 폐해 축소 및 청약과열 진정을 겨냥한 것이다.이 조치는 주상복합 아파트 청약시장의 열기를 바로 식힐 수 있을 것으로 기대된다.

하지만 투기꾼들이 비투기지역으로 몰려 분양권전매가 극성을 부릴 경우 그때마다 투기과열지구로 지정해야 한다는 맹점을 안고 있다.

●본지 조사결과 아파트당첨 절반이 전매

아파트 분양권 전매율이 40∼50%대에 이르는 것으로 확인됐다.

본지가 22일 서울·수도권 주요 아파트의 분양권전매 현황을 단독 입수한 자료에 따르면 아파트 최초 당첨자의 절반 정도가 중간에 분양권을 팔아치우는것으로 나타났다.

지난해 4월 인천 원당지구에서 공급된 LG아파트의 경우 938가구 가운데 481가구의 주인이 바뀌었다.1년 만에 당첨자의 51%가 분양권을 팔아치운 것으로 당첨자의 절반 이상이 실수요자가 아니라 웃돈을 노린 가수요자였다.이 아파트의 분양권시세는 25평형이 1억 3400만원,33평형이 1억 8790만원,41평형이 2억 3000만원으로 분양가에 비해 각각 3010만원,8370만원,6010만원 높아 전매자는 상당한 시세차익을 챙겼을 것으로 추정된다.

지난해 말 입주를 마친 경기 김포시 고촌면 한화아파트는 480가구 가운데 220가구가 공사 중에 주인이 바뀌었다.전매율이 46%에 이른다.이곳에서도 분양권시세가 평형별로 분양가를 3000만∼4000만원 웃돌았다. 이러한 수치는 국세청이 최근 지난해 분양된 아파트의 절반가량이 전매됐을 것으로 추정한 것과 거의 일치한다.

분양권 거래는 주상복합 아파트라고 예외가 아니다.지난달 서울 강남구 대치동에서 분양된 SK의 주상 복합아파트는 176가구 가운데 55가구가 손바뀜이 있었다.계약 한달 사이에 당첨자의 31%가 웃돈을 얹어 아파트를 팔아치운 것이다.

건설업체들이 국세청의 투기단속 타깃이 되는 것이 두려워 전매율을 공개하지 않는 바람에 사업장별로 정확한 전매율 통계는 잡히지 않고 있다.하지만 한 중개업자는 서울지역의 인기 아파트나 주상복합아파트는 전매율이 60∼70%에 이른다고 전했다.

분양권 전매를 전국으로 확대하고 투기 요소가 짙은 분양권에 대해 전면적인 전매 조치가 이루어져야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있는 것이다.

건교부는 그러나 재건축 아파트 조합원 분양권에 대해서는 ‘법이 쉽게 고쳐질 것으로 예상되지 않는 데다 소유권적 성격으로,권리의 성격이 다르다.’는 이유로 신중하게 접근해야 한다는 입장이다.조합원분까지 분양권을 제한하면 조합원들의 반발이 예상되기 때문이다.

분양권전매제한이 폐지된 것은 1999년 2월.외환위기 이후 아파트 중도금이 제대로 들어오지 않아 어려움을 겪고 있는 건설사들의 숨통을 터주기 위해서였다.

분양권전매가 투기권으로 변질됐다는 지적이 비등하자 정부는 지난해 8월 계약일로부터 1년이 지나고 중도금을 2회 이상 납입한 경우만 전매를 허용하는 등 전매를 일부 제한하는 조치를 내놓았다.하지만 공증을 이용한 분양권 거래가 판을 치는 등 오히려 부작용만 커졌다.또 투기 바람이 의정부,인천 등 비투기과열지구로 번지는 등 전국을 투기장으로 만들었다.

●재건축 후분양 효과 글쎄?

건교부는 재건축 아파트 일반분양 시기를 사업승인이 나더라도 일정 공정이 지난 뒤로 늦추면 재건축 과정에서 생기는 구조적 인센티브나 조합원들의 기대이익 등이 떨어지고 투기자금도 몰리지 않을 것으로 기대하고 있다.그동안 가격선도 기능을 했던 재건축 아파트가 후분양제를 선도하도록 하겠다는 것이다.재건축 아파트 일반분양을 늦추거나 후분양제를 도입하면 건설업체로의 자금유입이 늦어지고,따라서 조합원 부담이 그만큼 커지게 돼 무분별한 재건축 추진 열기가 상당히 진화되는 효과가 있을 것이라는 생각에서다.

그러나 일반분양을 늦추는 정도로는 과열을 잡기가 힘들 것으로 전망된다.재건축에 대한 예상수익을 어렵게 해 재건축 기대심리를 단기적으로 누그러뜨릴 수는 있겠지만,오히려 단지별로 수익성이 확실한 아파트가 상대적으로 강세를 보여 투기세력이 몰리는 등의 부작용도 따를 수 있다는 지적이다.또 재건축 추진이 늦춰질 뿐 ‘언젠가는 된다.’는 기대심리를 해소하지 못할뿐 아니라 분양시기 연장이 공급 위축으로 이어지는 부작용도 예상된다.

●유동자금 흡수가 관건

금융권의 주택담보대출 비율을 60%에서 50%로 낮추기로 한 것은 근본대책은 되지 못한다는 지적이다.

물론 이같은 조치가 싼 이자로 대출받아 신규분양 및 기존 아파트에 투자하는 지금까지의 부동산 투자관행에 어느정도 제동을 걸 수는 있을 것으로 보인다.

그러나 담보대출 비율축소가 지난 2000년 이후 4년째 부동산 언저리를 맴돌고 있는 유동자금을 증시 등 다른 투자대상으로 유도하기에는 역부족이다.

유동자금이 부동산에서 떠나지 않는 한 지금까지 정부가 내놓은 각종 대책의 빈틈을 찾아내 분양권이나 재건축·주상복합아파트가 아닌 또 다른 유형의 부동산으로 몰리는 것은 필연이기 때문이다.

따라서 부동산시장의 안정을 위해서는 부동산만이 아닌 금융과 거시정책이 어우러진 종합처방이 필요하다는 지적이다.

류찬희 김성곤기자 chani@