부동산시장 안정대책 가운데 세제관련 부문을 문답으로 알아본다.

◆투기지역에서 이뤄지는 부동산거래는 양도소득세를 기준시가가 아닌 실거래가액 기준으로 과세하기로 했는데.

기준시가는 시가의 70∼80%만 반영하고 있고,1년에 한번 고시되는 등 과세의 실효성이 떨어진다.부동산값이 급등할 경우 제때 과세할 수 없다.이에따라 부동산값 급등지역에 대해서는 신속하게 양도세 부담을 높여 과세형평을 꾀하고 투기를 차단하기로 했다.

◆실거래가 과세가 되면 실제 양도세 부담은 얼마나 늘어나나.

서울 강남지역 31평형을 예로 들어보자.[표 참조] 기준시가로는 집을 판 가격(양도가액)에서 애초 사들인 가격(취득가액)을 빼면 2억여원의 차액이 생긴다.하지만 실거래가로 하면 3억 3000여만원이 된다.과세표준이 1.6배로 뛰는 것이다.이 경우 실거래가 양도세액은 기준시가 때의 1.8배인 8800여만원이 된다.

◆최고 15%포인트의 양도세 탄력세율은 언제 적용되나.

항상 적용하는 것은 아니다.만일 어떤 지역의 부동산 값이 비정상적으로 뛰면 정부는 1차로소득세법 시행령을 개정,투기지역으로 지정한다.이 경우 양도세 과세기준이 기준시가에서 실거래가액으로 바뀐다.그래도 진정이 안되면 소득세법 시행령에 따라 탄력세율을 적용하겠다는 것이다.예비적인 성격의 조치다.

◆양도세 중과 대상인 ‘고급주택’을 ‘고가주택’으로 바꾸는 이유는.

9·4주택시장 안정대책을 통해 고급주택 기준을 과거 ‘전용면적 50평 이상,시가 6억원’에서 ‘45평(분양면적 55∼60평 정도) 이상,6억원’으로 강화했지만 면적과 가격의 부조화에 따른 과세불평등 문제가 제기됐기 때문이다.이를테면 서울 강남구 대치동 S아파트는 전용면적이 39평이지만 시가는 9억원이나 된다.

◆강남의 웬만한 아파트는 거래가액이 6억원이 넘는다.모두 양도세 실지거래가액 과세 대상이 되나.

그렇다.6억원 이상 가액으로 팔았으면 1가구1주택 비과세 요건에 관계없이 무조건 고가주택으로 분류돼 양도세를 내야 한다.투기지역 지정 여부와 상관없이 전국 공통이다.다만 6억원 이상의 기준은 향후 부동산값의 동향을 보고 조정할 것이다.부동산투기가 극성을 부린다면 기준금액이 낮아질 수도 있다는 얘기다.올해 정기국회에서 소득세법에 근거 규정을 마련하고 투기억제가 필요하면 시행령에 기준금액을 반영할 예정이다.

김태균기자 windsea@