신도시는 다양한 목적에 의해서 건설된다.즉,인구나 산업의 대도시 집중을완화한다거나,저개발지역의 발전을 촉진하기 위해,고용기회를 확대하고 주민의 소득증대를 위해,대도시의 주택난 해소를 위해,새로운 부존자원의 개발또는 공업도시의 건설을 위해,도시민의 보다 더 쾌적한 생활환경 조성을 위해,국가적으로 필요한 신(新) 수도 건설을 위해서 등이다.

목포시는 서남권 다도해의 중심지이자 도서지역을 연계하는 교통 및 유통의중심지다. 해방전에는 전국의 6대도시에 들어갈 정도로 번성했으나 해방후경부축의 집중적인 개발에 따른 서부권 경제의 전반적인 침체로 상대적으로발전하지 못했다.

그러나 최근 대외적으로는 중국의 시장경제체제 도입으로 인하여 대중국 무역의 거점으로 활기를 찾고 있으며 대내적으로는 전라남도 도청이 목포시와인접한 무안군으로 이전이 확정돼 전남 행정의 중심지로 부상되고 있다.

여건변화에 대응한 목포시의 영산강변 해양신도시 공영개발사업은 도시의주택,환경,경제문제를 스스로 해결하려는 목적으로 추진되고 있으며 자치행정의 모범적인 사례라고 할 수 있다.

최근에는 수변공간에 대한 시민의 관심이 매우 높아져 선진 외국에서도 워터프론트의 신도시개발이 세계적인 추세로 나타나고 있다.영국 런던의 도크랜드 신도시,호주 시드니의 다링하버개발,일본 요코하마의 미나토 미라이21,도쿄의 임해 부도심 등 많은 수변공간이 개발되고 있다.

공영개발 사업은 공공이 사업시행자로 토지를 일괄 매입 또는 수용하여 택지를 개발하는 것이다.개발시 토지소유자의 과대한 개발이익을 공공부문이취득하고 택지와 주택의 공급을 조기에 확대할 수 있는 장점을 가지고 있으나 지방정부에서 대규모의 신도시를 공영개발 사업으로 개발하는 데에는 많은 어려움이 있다.

첫째는 재원조달의 문제이다.토지매입을 위해 일시에 대규모의 자본이 투입되어야 하기 때문이다.그럼에도 불구하고 목포시는 총 195만평을 개발하면서금융기관에서 소요자금을 차입하고 토지구획 정리사업을 병행하여 토지매입자금의 수요를 줄이고 단계별로 추진함으로써 이 문제를 해결하고 있다.중동신도시 개발시 부천시가 금융기관으로부터 소요자금을 차입하여 성공적으로추진한 사례가 있지만 목포시가 추진한 사업방식은 이보다 한단계 발전한 것이다.

그러나 2단계 사업에서 택지분양률이 아직 63%에 불과,사업이 원활히 추진되지 못하게 되면 상당한 재정적 부담을 안게 되기 때문에 이에 대한 대책이조속하게 강구돼야 한다.

정부도 사업시행자의 자금부담을 완화하고 사업의욕을 높이기 위해서 자금회수 지연에 따른 문제 발생시 중앙정부가 저리로 자금융자를 지원하거나 매각되지 않은 상업용지에 대해서는 토지수익연계채권 또는 자산담보채권(Asset Backed Securities)을 발행해 시장에서 자금을 조달하는 방법이 고려돼야하고 또한 공공시설의 점용료와 사용료를 면제하고 각종 부담금을 감면할 수있도록 해야한다.

둘째는 용지취득의 문제이다.토지매입에 따른 합리적인 보상평가와 지역내거주자의 이주가 가장 큰 이슈다.다행히 목포시는 해양 신도시의 상당한 면적이 농업기반공사가 소유하고 있는 간척지와 토지공사가 소유하고 있는 토지를 포함하여 개발사업을 추진함으로써 이 문제를 해결하고 있다.그러나 기존의 거주자가 농업에 종사하고 있기 때문에 이들의 이주대책이 마련됐다 하더라도 주거문제뿐만 아니라 생계유지를 위한 직업전환에 필요한 교육 등의대책을 강구해야 할 것이다.

토지보상 협의기간의 장기화를 방지하고 토지소유자의 피해의식을 줄이기위해 단순한 등가교환적 차원의 보상을 초월한 수용 이전의 생활을 회복시키는 생활보상 중심의 보상제도가 확립돼야 한다.

정석희 국토연구원 선임연구위원