국민주택규모 초과분 ‘수익률 5%’

서울시가 고(高)분양가 논란을 빚고 있는 은평뉴타운의 분양 원가를 공개했다. 앞으로 분양하는 SH공사 아파트는 모두 원가를 공개한다.

시의 분양 원가 공개를 계기로 주공아파트는 물론 판교 등 다른 신도시 민영아파트의 분양원가 공개 압박도 거세질 전망이다.

●‘수익 5%, 공공 위해 쓰겠다’

허영 서울시 주택국장은 18일 “은평뉴타운의 분양가와 관련한 오해를 풀고, 분양 가격의 투명성을 알리기 위해 원가를 공개했다.”고 말했다.

은평뉴타운은 도시개발사업이어서 원가 공개의무가 없지만 고분양가 논란이 일자 오세훈 시장이 공개를 전격 지시했다. 향후 SH공사가 분양하는 아파트는 모두 원가를 공개한다. 다른 뉴타운은 분양주체가 주민이어서 공개대상에 포함되지 않는다. 공공택지의 25.7평 이하는 원가를 공개하고 있다.

시에 따르면 은평뉴타운의 평당 평균 분양원가는 국민주택 규모인 34평형이 1151만원으로, 시는 입주예정자의 70% 이상이 원주민인 점을 감안해 이 원가로 분양키로 했다.

국민주택규모 초과의 분양 원가는 41평형 1321만 7000원,53평형 1425만 6000원,65평형 1446만 8000원. 시는 여기에 목표 수익률 5%를 얹었다. 이에 따라 이들 평형의 분양가는 각각 1391만 3000만원,1500만 7000만원,1523만 1000원으로 정했다.

이번 분양물량은 2066가구(전체 분양물량은 1만 5200가구)로 수익은 680억원으로 추산했다. 시는 이 수익을 공공임대주택 건설 등 저소득 시민을 위해 사용한다.

●은평뉴타운 분양가 수준은?

주택업계에서는 일반아파트보다는 다소 높고, 주상복합아파트보다는 평당 200만원가량 낮은 것으로 분석한다.

주택업체 한 관계자는 “마감재에 따라 차이가 있기는 하지만 전체 연면적 기준 건축비는 일반아파트가 300만원 안팎, 주상복합이 450만원 안팎”이라며 “이를 공용시설 등은 뺀 분양면적만으로 따지면 일반아파트는 400만∼500만원, 주상복합아파트는 700만∼800만원선이다.”고 설명했다. 그는 “판교보다 용적률이 낮고, 다양한 외양 등을 고려하면 은평뉴타운의 높은 분양가는 불가피한 면이 있다.”면서 “다만 시민들 입장에서는 수용하기가 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

은평뉴타운의 건축비는 평당 515만∼544만원이었다. 판교는 499만∼1800만원대(채권액은 상한선 기준)였다. 땅값은 은평이 636만∼812만원, 판교는 634만∼775만 6000원이었다. 이는 은평은 대지가 40%(판교 6%)에 달해 평당 보상비가 판교는 111만 6000원인 반면 은평은 321만원이었기 때문이다.

●분양가 부풀리기 감소 전망

은평뉴타운을 계기로 타지역 아파트의 분양가 부풀리기가 다소 줄어들 전망이다. 분양가를 높게 책정했다가 원가 공개 시비에 휘말릴 것을 우려해 미리 거품을 빼고 분양할 수밖에 없다. 하지만 주택업계는 걱정이 앞선다.

서울시가 앞장서 원가를 공개한 만큼 다른 곳에서 분양하는 아파트의 원가공개 요구가 예상되기 때문이다.

내집마련정보사 김영진 사장은 “은평뉴타운의 분양원가 공개로 분양가 부풀리기가 주춤해지고, 다른 아파트의 분양원가 공개도 늘어날 것”이라며 “하지만 원가를 빌미로 분양가를 높일 수도 있는 만큼 검증이 필요하다.”고 말했다.

김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr