주택산업硏 “수도권 2.5% 올라”
4년간 공급은 60만 가구나 부족해
‘주택시장 위험’ 2010년 이후 최고
‘금융취약성’도 6분기째 악화일로

정부의 강력한 수요 억제 정책에도 불구하고 내년 집값은 오름세를 이어갈 것이란 전망이 나왔다. 서울을 중심으로 한 주택시장 과열로 가계부채 리스크가 커지고 있다는 분석도 나왔다.

주택산업연구원(주산연)은 23일 서울 중구 대한상공회의소에서 열린 ‘2026년 주택시장 전망과 정책 방향’ 기자간담회에서 “내년 주택 매매가격은 전국 평균 1.3% 상승할 것”이라며 “수도권은 2.5%, 서울은 4.2% 오를 것으로 예상된다”고 밝혔다. 수도권 외 지방은 0.3% 상승에 그칠 것으로 내다봤다.

이번 전망은 지난 20년간 주택가격에 가장 큰 영향을 미친 요인으로 꼽히는 유동성, 금리, 주택 수급, 경기 전망 등을 종합해 산출한 것이다. 주산연은 지난해 9월 시작된 미국의 기준금리 인하 이후 대출금리 하락 기조가 내년까지 이어질 가능성이 크다고 설명했다.

공급 여건도 집값 하락을 막는 요인이다. 주산연에 따르면 최근 4년간 정부 추산 기준 약 60만 가구 수준의 착공 물량 부족이 누적되면서 주택 공급은 여전히 빠듯한 상태다. 급격한 금리 상승이나 경기 급랭이 발생하지 않는 한, 내년 주택가격은 올해의 상승 흐름을 이어갈 가능성이 크다는 분석이다.

서울 주택시장으로의 쏠림과 과열이 이미 위험 수위에 도달했다는 경고도 이날 함께 나왔다. 한국은행은 같은 날 발표한 ‘금융안정보고서’에서 최근 주택시장의 가장 큰 특징으로 ‘지역 간 차별화’를 지목했다.

보고서에 따르면 서울 아파트 시가총액은 지난 11월 말 기준 1817조 6000억원을 기록했다. 전국에서 차지하는 비중은 43.3%로, 전 고점인 2020년 8월 말 43.2%를 넘어섰다. 이는 2분기 현재 서울 지역총생산(GRDP)의 3.0배로 2018년 이후 최고 기록이다.

과열 정도를 보여주는 지표도 최고치다. 3분기 서울의 ‘주택시장 위험지수’는 0.90으로, 한은이 해당 지수를 산출하기 시작한 2010년 1분기 이후 가장 높았다. 이 지수는 실물경제 수준에 비춰 주택시장이 얼마나 과열됐는지를 보여준다.

중장기적인 금융 시스템의 위험성을 보여주는 금융취약성 지수(FVI)는 3분기 45.4를 기록해 지난해 1분기(37.1)부터 꾸준히 올라 6분기째 오름세를 보였다. 이는 서울 집값이 잡히지 않기 때문으로 한은은 분석했다. 장정수 한은 부총재보는 “내년 이후 주택가격 상승 기대가 더 높아질 경우 거래가 늘고 가계부채가 재차 확대될 수 있다”고 밝혔다.