서울 은평과 파주발 고분양가 논란에서 촉발된 2006년 11월 집값 폭등사태의 교훈으로 이제 정치권까지 환매조건부 분양, 토지임대부 분양 등 분양가를 낮춰 서민들에게 싼값에 주택을 공급하기 위해 묘안짜기에 나섰다. 정부도 뒤늦게나마 8년만에 분양가 상한제를 민간에까지 부활하겠다며 분양가 인하행렬에 동참을 선언했다.

하지만, 어떻게 분양가를 내리겠다는 건지 구체적인 방안은 내놓지 못하고 있다. 기반시설 비용의 20%를 정부가 지원해 분양가를 낮추겠다는 것은 분당의 기반시설 비용이 3조 5000억원에 이르렀던 점에 비춰 매년 신도시 2개의 기반시설 비용만으로도 1조원이 넘는 예산을 지원한다는 것이어서 실현가능성이 없어 보인다.

실제로 당장 2007년의 신도시개발은 실시계획이 완료되어 예산이 지원되지 않는다고 한다. 용적률이 200%만 넘어도 교통난, 학교난, 주차난 등 생활여건이 극심해지는데, 용적률을 400%로 높여 분양가를 낮추겠다는 것은 다음 세대의 삶의 질을 희생해 분양가를 낮추겠다는 것으로 묘안이 될 수 없다.

환매조건부 분양이란 분양가가 주변시세보다 낮아 분양주택이 투기의 대상이 될 때 주변시세와 분양가와의 차액이 분양받은 사람에게 이전되지 못하도록 환수하는, 일종의 투기방지 장치일 뿐 분양가 인하방안은 아니다. 열린우리당이 환매조건부 분양특별법에서 제시한 분양가 인하방안은 ‘주택공급원가’로 분양가를 책정한다는 것이다. 즉, 분양원가로 분양가를 책정한다는 것인데 그러기 위해서는 택지비와 건축비 원가를 투명하게 검증하는 분양가 검증시스템이 필수적으로 도입되어야 한다.

물론 표준건축비 평당 288만원과 비교해볼 때, 건축비 상한선인 ‘기본형 건축비’는 평당 372만원에 가산비용을 합치면 평당 500만원이 넘어 건축비 원가에 비해 지나치게 높다. 따라서 건축비도 원가수준으로 낮추어야 하지만, 분양가의 60∼70%를 차지하는 택지비를 낮추는 게 분양가 인하의 최대 관건이다. 원가 수준으로 택지비를 산정한다면 토지보상비에 도로, 상·하수도, 공원 등의 기반시설 비용을 더한 가격으로 택지비가 산정되어야 하지만, 택지공급 당시의 감정평가금액으로 택지비가 산정되다 보니 택지비에도 택지 조성원가에 비해 엄청난 많은 폭리가 내재되게 된다.

토지수용 당시 논·밭·임야이던 땅이 아파트용 대지로 용도변경하는 서류작업만으로 몇배 뛰고 택지개발사업으로 개발기대감으로 주변 땅값이 상승한 것을 그대로 감정평가금액에 반영하니 택지비에 폭리구조가 내재될 수밖에 없다. 경실련의 발표처럼 주공과 토공이 판교 1,2차 분양을 통해 1조 5429억원의 폭리를 취했다는 것은 이런 폭리구조를 잘 보여주고 있다.

그런데 인천 삼산, 파주 교하, 고양 풍동 등에서 분양가, 택지비 조성원가를 공개하라는 법원의 판결도 있었지만 주공, 토공은 공기업인 자신들이 취한 이익을 임대아파트 건설 등 좋은 취지(?)로 사용하고 있으니 더 이상 묻지 말라는 버티기식 대응으로 일관해 국민들의 분노를 사고 있다. 서울 도시개발공사가 은평뉴타운에서 터무니없는 분양가를 제시해 주변 집값을 폭등시켰다가 여론의 질타를 받고 철저한 분양가검증을 통해 분양가를 낮추겠다고 한 것은 그나마 다행이다.

새해에는 공기업들도 서민들의 내집 마련의 소망에 부응하여 분양가 인하대열에 동참하기를 기대해 본다.

김남근 참여연대 부집행위원장·변호사