집값을 안정시키기 위한 정부 대책이 잇따라 나오고 있지만 아파트값 폭등 현상은 여전히 되풀이되고 있다. 대책이 홍수를 이루고 있음에도 불구하고 집값이 잡히지 않는 이유는 무엇일까. 참여정부 들어 금리, 자금 흐름까지 동원해 집값 잡기에 모두걸기를 할 정도이니 집값 폭등의 심각성이 어느 정도인지 짐작할 수 있다.

하지만 정부의 집값 대책에는 한계가 있는 것 같아 안타깝다. 실수요자 위주의 주택 소유, 분양가 인하 정책 등을 내놓았지만 효과를 거두지 못한 것은 시장경제 원리를 벗어난 내용이 많았기 때문이라고 볼 수 있다.

우선 집값은 수요와 공급의 상호작용에 의해 결정된다. 경기가 좋아지면 집값은 늘 들썩거리게 마련이다. 수요가 늘면 가격이 뛰고 공급이 늘면 가격이 떨어진다. 소득이 증가하면 더 넓고 좋은 집에 살고자 하는 수요가 증가해 중대형 고급 아파트값이 뛰는 것은 당연하다. 반면 주택의 공급은 상대적으로 탄력성이 떨어져 수요에 민감하게 대처하기 어렵다. 강남지역은 상류층이 모여 있는 곳이다. 사회·교육 인프라 등도 잘 갖춰져 돈만 있으면 이사를 선호하는 곳이다. 만약 강남 수요에 발맞춰 대형 고급 주택의 공급이 원활했다면 가격 상승폭은 그리 크지 않았을 것이다. 그러나 현재 강남 주택 공급 정책은 소형주택 쪽으로 방향이 맞춰졌다. 돈을 버는 과정에서 경제 성장을 기대할 수 있고, 개인 소득도 늘어난다. 소득수준이 전반적으로 높아지면 당연히 그런 주택이 모여 있는 강남집값이 먼저 뛰는 것이다.

정도(正道)는 시장원리에 따라 공급을 확대하는 것이 우선이다. 중대형 고급 주택의 수요가 엄연히 존재하는데 이를 인위적으로 억제할 수는 없는 만큼 공급을 확대하는 것이 최선의 길일 것이다. 임대아파트사업은 복지차원에서 접근하고, 일반 시장에서는 소형 주택정책에 집착하지 말고 평형 배분 등은 시장의 움직임에 맡겨두는 것이 가격 왜곡을 최소화하는 길이다.

새 아파트 공급을 늘리는 것 못지않게 중요한 것이 기존 주택의 원활한 거래다. 매물이 쏟아지면 공급 확대와 같은 효과를 가져오고 집값은 떨어지게 마련이다. 정부는 각종 대책을 내놓으면서 여러 채의 주택을 갖고 있는 사람들이 잇따라 팔자 물건을 내놓고 집값은 금방 안정세로 돌아설 것으로 예상했다. 그러나 이런 기대는 크게 빗나갔다. 집주인들이 양도세 ‘폭탄’을 맞느니 차라리 보유세를 내겠다는 심산이다. 기존 주택거래 시장을 활성화시켰다면 당초 기대했던 집값 안정효과를 앞당길 수 있었는데 이를 너무 가볍게 보았던 것이다. 서울 시내 주택시장이 원활하게 움직이면 2만가구 이상의 새 아파트를 공급하는 것과 마찬가지 효과를 볼 수 있을 것이라는 연구결과도 있다.

민간 자율성 확대도 시급하다. 민간 택지공급 절차를 간소화해 주택을 쉽게 지을 수 있도록 해야 한다. 난개발을 방치하라는 것이 아니다. 체계적인 개발을 유도할 수 있도록 큰 틀을 마련해주고 택지 개발은 민간이 적극 뛰어들 수 있도록 길을 터주자는 얘기다. 이미 보존가치가 떨어지는 농지·임야를 체계적인 택지로 조성하면 녹지의 절대면적은 줄어들지 몰라도 도시 땅값이 떨어지고 공원도 더 조성할 수 있다. 녹지의 절대 면적은 줄어도 도시내 녹지는 늘어날 것이다.

주택사업 목적의 토지 보유에 대한 합리적인 세제정책이 뒤따라야 한다. 놀리는 땅을 많이 보유한 개인이나 기업에 세금을 높게 매기는 것은 당연하다.

그러나 사업 목적의 택지 보유에 무거운 세금을 물리면 부담이 모두 분양가에 전가된다는 사실을 간과해서는 안 된다. 지나친 기부채납 강요와 복잡한 행정절차 등도 사업 기간을 늘려 금융비용을 증가시키고 이것이 소비자 부담으로 이어진다는 사실에 주목할 필요가 있다.

김홍배 대한주택건설협회 상근 부회장