지난 11월 치러진 제15회 공인중개사 자격시험은 지나치게 어려워 수험생들의 반발을 불렀다. 전문가들조차 출제의도를 파악하기 어려운 문제들이 있었다고 할 정도였다.

시험 직후 발표된 건설교통부의 공식사과는 이번 사태의 심각성을 보여주었다. 건교부는 지금까지 시행된 14차례의 공인중개사 시험의 난이도가 일정하게 유지되지 못했다고 인정하고, 이번 시험에서 합격률이 10% 미만일 경우 내년 상반기에 추가로 시험을 실시하겠다고 밝혔다.

왜 공인중개사 시험에 그토록 많은 응시자들이 몰리고, 사회적 관심이 집중되는 것일까. 그것은 농경사회에 뿌리를 두고 있는 우리 정서가 땅에 강한 애착심을 갖고 있는 데다, 불과 몇십년 사이에 부동산의 가치가 급상습했기 때문일 것이다. 공인중개사라는 직업이 국가의 공인을 받은 전문직군으로 부상하면서 사회적 인식이 좋아졌다는 점 또한 한 요인일 것이다.

현재의 공인중개사 제도는 부동산 중개업법 제정과 함께 탄생한 자격시험이다. 정부는 국민의 재산권 보호 차원에서 종전의 소개 영업법을 폐지하고,1983년 12월 부동산중개업 허가제 등을 골자로 한 부동산 중개업법을 제정했다.

우리나라 부동산 중개제도는 오랜 역사를 가지고 있다. 현재의 중개(仲介)라는 용어를 사용하기 이전에는 객주 또는 거간이라 불렀는데, 이들의 사무소가 바로 복덕방이었다. 복덕방은 생기복덕(生起福德)에서 연유한다. 토지와 주택을 풍수지리에 따라 중개함으로써 거래 당사자에게 복과 덕을 가져다준다는 뜻에서 붙여진 말이다. 때문에 종전의 복덕방 주인은 연세가 지긋한 덕 있는 노인들이 대부분이었다.

하지만 공인중개사 제도가 정착되면서 인정넘치는 복덕방은 역사의 뒤안길로 사라진 지 오래다. 최근 공인중개사 시험에 응시하는 사람을 보면 청·장년층이 주축을 이루고 있다. 주부를 비롯해 여성들의 증가도 두드러진다. 규모도 엄청나서 공인중개사 수험생 숫자는 연간 20만명 이상이다. 고용환경이 취약해지고, 기회도 적어지면서 자격시험을 통해 경제활동을 하려는 인구가 늘어난 것이다.

그런데 공인중개사 시험이 너무 어려워 합격은커녕 이젠 시험 준비를 단념해야 하는 상황이라면 얼마나 상실감이 크겠는가.

또한 공인중개사 관련 시장도 줄잡아 2000억원 이상이다. 학원, 대학, 출판사 등이 이 시장의 주체들인데, 경제·사회적으로도 고용 창출에 큰 기여를 하고 있다.

현 우리나라 부동산 법체계는 등기의 공신력을 인정하지 않는 점과 등기와 지적업무의 이원화 등으로 부동산 거래에 있어 하자 요인이 많이 발생하고 있고, 민사재판의 60% 이상이 부동산 관련 재판으로 나타나고 있다.

이와 같은 점들을 감안할 때 공인중개사 시험제도는 무리하게 인원을 규제할 것이 아니라 사회 흐름에 맞게 융통성 있게 변화되어야 한다. 최근 우리나라 경제가 IMF위기 때보다 더 어렵다고들 하는데 공인중개사 시험을 어렵게 내 수많은 청·장년층의 의욕을 꺾을 이유가 없다.

앞으로 부동산중개업무는 부동산의 경제사회적 가치의 상승에 따라 갈수록 전문화되고 선진화될 수밖에 없다. 그러나 시험을 어렵게 낸다고 해서 공인중개업무가 전문화되고 선진화되는 것이 아니다. 합격 후 사후 관리가 더 중요하다. 대학이나 협회 등의 전문기관에서 공인중개사 시험 합격자를 대상으로 다양한 실무교육을 함으로써 전문성을 함양해야 한다. 부동산학은 이론적인 학문이라기보다는 종합응용과학이기 때문이다.

중개업법 시행령은 제11조에서 ‘제1차 시험은 중개업무 수행에 필요한 소양 및 지식 정도의 검정에,2차 시험은 실무능력 검정에 중점을 둔다.’고 명시하고 있다. 이 규정대로라면 공인중개사 시험에 합격하는 수준은 전문대학 졸업 정도이면 충분하리라고 본다.

이공원 전주공업대 부동산학과 교수