국토부, 입찰-홍보-투표-계약 전단계에서 재건축 제도 개선‘뻥튀기’ 조감도도 안 통해…공사 내역 제출해야

이르면 연말부터 서울에서 전용면적이 84㎡인 재건축 조합원이 지원받을 수 있는 이사비는 많아야 150만 원밖에 되지 않을 전망이다.

최근 반포주공1단지 재건축 수주 과정에서 현대건설이 7천만 원의 이사비용 지원을 약속했던 것과는 비교 자체가 무의미하고 포장이사도 버거운 수준이다.

30일 국토교통부가 발표한 정비사업 시공사 선정제도 개선방안은 최근 서울 강남 재건축 단지를 중심으로 과열 양상이 빚어진 재건축 시장을 입찰부터 홍보, 투표, 계약으로 이어지는 전 단계에서 규제를 강화하는 내용이다.

◇ 서울 20평 아파트는 이사비 150만원…포장이사도 힘들 듯

가장 눈에 띄는 것이 시공사가 재건축 조합원들에게 이사비나 이주비 등을 지원하지 못하게 한 것이다.

국토부는 내달 ‘정비사업 시공자 선정기준’ 고시 개정안을 행정예고하고 12월에는 시행할 예정이다.

건설사들이 조합원의 표를 얻기 위해 경쟁적으로 제시한 이사비 부담 공약은 여러 논란을 일으켰다.

현대건설의 7천만 원 이사비용 약속뿐만 아니라 건설사들이 강화된 주택담보대출비율(LTV)을 초과하는 이주비 융자를 제시하며 대출규제를 무력화하는 사례도 있었다.

단 조합이 필요에 따라 자체 정비사업비로 실비 수준의 지원은 할 수 있도록 했으나 금액은 기존에 관행적으로 300만 원 이상은 지급되던 것에 비해서도 턱없이 적은 수준이다.

특히 서울시의 경우 토지보상법을 준용해 이사비를 지원하는 방안을 추진 중이다.

전용면적 66~99㎡ 주택의 경우 이사비는 154만9천930원이고 99㎡ 이상도 206만6천570원에 불과하다.

이 규제가 12월 시행될 때 이전 행위에 대해 소급 적용되지는 않는다.

그러나 국토부는 앞서 반포주공1단지와 신반포 한신4지구, 잠실 미성크로바 등 3개 사업장에 대해서는 이사비 지급 약속을 하지 못하게 시정 명령한 바 있어 내달 1일부터 재건축 시장에 대한 점검을 벌이면서 이들 단지가 명령을 지켰는지 확인할 방침이다.

◇ ‘안 되면 말고’식 초호화판 조감도에도 제동

재건축 시장에서 과대 홍보나 상대 건설사에 대한 흑색선전의 주요 소재가 된 것이 조감도다.

건설사는 원 설계안을 수정하는 대안 설계를 만들면서 조감도를 작성해 홍보용으로 쓴다.

이때 구체적인 설명 없이 타워 브릿지 등 수백억 원의 공사비가 들어가는 시설을 조감도에 마구잡이로 그려놓고 시공사로 선정되고 나서는 공사를 축소하거나 과도한 추가 비용을 요구해 조합과 갈등을 빚는 경우가 적지 않았다.

아예 인허가가 나지 않을 시설을 조감도에 포함해놓는 사례도 있었다.

이에 국토부는 건설사가 조감도의 근거가 되는 대안 설계를 만들 때 설계도서와 공사비 내역서, 물량산출 근거, 시공방법 등 구체적인 시공 내역을 조합에 입찰제안서를 낼 때 함께 제출하도록 했다.

이를 어긴 건설사의 입찰은 무효가 된다.

기존에는 입찰 무효 조치로 참여한 건설사가 1개사만 남으면 유찰됐지만, 앞으로는 1개사만 남아도 총회에서 선정 투표를 할 수 있다.

◇ 금품·향응 제공 건설사 입찰자격 제한·시공권 박탈

건설사가 홍보 단계에서 금품이나 향응을 제공한 사실이 드러나 회사가 1천만 원 이상 벌금을 받거나 직원이 1년 이상 징역형을 받아 확정되면 건설사는 2년간 정비사업에 참가할 수 없다.

국토부 관계자는 “판례상 재건축 시장에서 금품을 살포하다 적발된 건설사에 보통 1천만 원의 벌금형이 내려지는 것을 참작했다”고 설명했다.

보통 재건축 시장에서 홍보업무를 별도의 홍보업체 직원들이 맡고 있어 국토부는 홍보업체 직원이 1년 이상 징역형에 처해질 때에도 동일하게 불이익을 주기로 했다.

다만 공사가 착공된 이후에는 시공권 박탈 대신 과징금을 부과할 수 있도록 했다.

현재 건설산업기본법에서 도급금액의 30%까지 과징금을 매기고 있는데, 국토부는 공사비의 10~30% 선에서 과징금을 물리는 방안을 검토 중이다.

국토부 관계자는 “과징금은 건설사가 재건축 사업을 해도 손실을 보는 선으로 매우 높게 정할 것”이라고 말했다.

보통 재건축 사업을 통해 건설사가 챙기는 수익은 공사비의 5% 선이라는 점에서 금품 살포 등이 드러난 건설사가 서둘러 착공해 시공권을 빼앗기지 않는다고 해도 큰 손실은 불가피하게 된다는 것이다.

◇ 개별홍보 양성화·부재자 투표 기준 확립

건설사 홍보는 조합이 주관해 참가 건설사들이 합동으로 여는 현장설명회가 전부였지만 건설사들의 개별홍보는 관행처럼 기승을 부렸다.

개별홍보는 건설사가 조합원들을 상대로 과대 홍보를 하거나 상대 업체에 대한 음해성 정보를 유포하고 금품을 제공하는 주요 수단이 됐으나 처벌 조항은 없었다.

이에 국토부는 앞으로는 3회 이상 불법 개별홍보가 적발되면 입찰을 무효로 하기로 했다.

대신 사전에 조합에 등록된 홍보요원이 조합원을 만나는 등 개별홍보를 할 수 있도록 했다.

개별홍보를 할 수 있는 것은 1차 현장설명회 이후 총회 전까지다.

부재자 투표의 경우 해당 정비구역 밖의 시·도 거주자 등 투표 대상과 투표 기간(1일)이 명확하게 정해졌다.

기존에는 우편 방식이 아닌 조합이 정한 장소에서 투표하게 하는 규정만 있을 뿐, 대상이나 기간이 정해지지 않았다.

이에 부재자 투표 기간이 많게는 1주일에서 3~4일까지 조합마다 제각각이었고 그동안 불법 매표 활동이 기승을 부렸다.

연합뉴스