급매물 회수하고 호가 올려…재건축 사업 ‘가속도’정작 매수자는 냉담 “실제 가격 회복은 미지수”

강남, 다주택자, 재건축 규제를 동시에 풀어준 12.7 부동산 대책에 재건축 아파트가 술렁이고 있다.

매도자들은 싸게 팔려고 내놨던 급매물을 거둬들이거나 호가를 올렸고 조합은 초과이익 부담금 면제 혜택을 받으려고 사업 진행을 서두르기로 했다.

하지만 가격 상승 기대감이 떨어진 상황이라 관심을 보이는 매수자를 찾아보기 어렵고 국회 입법 과정에서 정부 방안이 무사히 통과될지도 미지수여서 재건축 시장의 전면 회복으로 이어질지는 불투명하다.

◇개포주공 매도호가↑…재건축 사업 서두르기로 = 8일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 강남·서초·송파구에서 재건축을 추진 중인 아파트 단지는 모두 70개 단지, 5만9천473가구다.

이 중 조합설립인가를 받아 당장 12.7 대책의 혜택을 볼 수 있는 단지는 27개, 2만2천215가구다.

해당 재건축 아파트는 강남 3구의 투기과열지구 해제로 조합원 지위 양도가 가능해져 자유롭게 사고 팔 수 있게 된다.

게다가 2년 내에 관리처분인가를 신청하면 재건축 초과이익 부담금도 면제받을 수 있어 올해 들어 깊은 침체에 빠진 강남권 재건축 사업의 회복에 도움을 줄 것이라는 전망이 나온다.

실제로 정부 대책이 발표되자마자 대규모 재건축 단지가 몰린 강남구 개포동 일대 부동산 중개업소에는 싼값에 내놓은 급매물을 회수하거나 가격을 올리려는 매도자들의 전화가 쏟아졌다.

강남구 개포동 J공인 관계자는 “원래 취득세 감면 혜택을 받기 위해 연내 구입하려는 수요가 있었는데 정부의 대책 발표가 나온 다음 매도자들이 급매물을 싹 거둬들였다”면서 “물건이 없어 거래가 안 된다”고 말했다.

개포주공 1단지는 5천40가구 규모의 ‘매머드급’ 재건축 아파트로 조합설립인가를 획득해 이번 대책의 최대 수혜 단지로 꼽힌다.

개포동 P공인에 따르면 개포주공 1단지의 한 조합원은 전용면적 36㎡ 아파트를 6억7천만원에 팔려고 내놨다가 12.7 대책이 나오자마자 호가를 2천만원 올린 6억9천만원으로 상향 조정했다.

강남권 재건축 아파트 조합원의 상당수가 다주택자라는 점에서 12.7 대책의 핵심 방안인 다주택자 양도세 중과세 폐지의 영향도 크다는 평가다.

개포주공과 더불어 이번 대책의 대표적인 수혜 단지로 거론되는 송파구 가락동 가락시영 아파트는 마침 7일 정비구역 용도를 2종에서 3종으로 올려 8천903가구의 아파트를 짓는 재건축안이 서울시에서 가결되는 겹경사를 누리기도 했다.

가락시영 재건축조합 관계자는 “정부 대책에 쌍수를 들어 환영한다”며 “지금 아파트 가격이 최고점 대비 30% 가량 떨어져 있는데 여유있는 조합원들이 어제부터 급매물을 거둬들이고 있어 오늘부터 가격이 본격적으로 올라갈 것”이라고 말했다.

이들 조합은 재건축 초과이익 부담금을 면제받으려고 사업에 가속도를 붙이기로 했다.

가락시영 조합은 내년 안으로 관리처분인가를 신청하기로 했고, 개포주공 1단지 조합도 부담금 면제가 만료되는 2013년까지 관리처분인가를 신청하는 것을 목표로 사업 진행을 서두를 예정이다.

개포주공 1단지 조합 관계자는 “국토부 대책에 서울시도 화답을 하니 재건축이 살아날 것 같다”며 “2013년 안으로 관리처분인가를 신청하는 것을 목표로 하고 있다. 서울시에서 협조해주면 가능할 것으로 본다”라고 말했다.

◇파격 대책에도 매수세는 냉담…국회도 ‘변수’ = 정부의 ‘통큰 지원’에 들뜬 매도인들과는 달리 아직 매수세는 차갑게 가라앉은 상태다.

이번 대책이 대체로 수요자보다는 매도자에게 유리한 내용인 데다 앞으로의 가격 상승 기대가 크지 않아 서둘러 투자를 결정할 이유가 별로 없기 때문이다.

개포동 J공인 관계자는 “매도자들이 가격을 올려줘도 안 팔겠다고 할 만큼 들떴지만, 매수자들에게 관심을 끌만한 내용이 없어 가격이 오르지는 않을 것”이라고 내다봤다.

서초구 잠원동 한신아파트 인근 S공인 관계자도 “문의 전화는 많은데 사겠다는 사람은 없고, 이 기회에 재건축에서 발을 뺄 수 있나 물어보는 매도자들뿐”이라면서 “거래심리가 워낙 위축돼 (대책이) 효과를 볼지 모르겠다”고 말했다.

매도인과 매수인의 ‘동상이몽’이 계속되면 실제로 거래가 이뤄지고 가격이 올라가기는 어려울 것이라는 진단이다.

또 강남 3구가 여전히 투기지역으로 묶여 총부채상환비율(DTI)·담보대출인정비율(LTV) 등의 대출 규제를 받는다는 점도 수요자들을 주춤하게 한다.

박원갑 국민은행 부동산수석팀장은 “매도자는 팔 준비가 됐기 때문에 거래를 활성화하려면 매수세를 이끌어내야 한다”면서 “유럽발 재정위기 등 불안 요인이 남아있고 내년에는 취득세도 올라 투자심리 회복은 어려울 것”이라고 분석했다.

법 개정이 필요한 다주택자 양도세 중과 폐지와 재건축 초과이익 부담금 유예안 등이 국회를 통과할 수 있을지 불투명하다는 전망도 걸림돌이다.

내년 총선과 대선을 앞두고 강남 부자들에게만 유리한 정책이라는 여론이 우세해지면 국회에서 법 개정을 거부할 가능성이 크기 때문이다.

대한주택협회 김동수 실장은 “대책이 나오면 그 혜택을 보려고 매수·매도자가 눈치보기에 들어가 오히려 시장이 얼어붙는다”면서 “앞서 나온 대책 중에서도 아직 시행되지 못한 게 남았는데 예측가능한 정책 입안이 필요하다”고 꼬집었다.

또 서울시가 전날 가락시영 재건축안을 통과시키는 했지만 무분별한 전면 철거 방식의 재개발·재건축에 부정적인 박원순 시장의 존재로 ‘재건축 속도조절론’에 대한 불안감이 가시지 않았다는 점도 변수다.

연합뉴스