주택금융제도가 급변하고 있다.

지금은 시중은행의 담보대출 비율이 줄어 대출 받아 집 사기가 어렵지만 내년부터는 장기저리로 집을 장만할 수 있는 모기지(Mortgage)제도가 도입된다.

부동산 전문가들은 “실수요자든 투자자든 집을 사려면 바뀌는 주택금융제도를 꼼꼼히 살펴본 뒤 시기나 대상을 결정해야 한다.”고 조언했다.

●내년 모기지제도 도입

정부는 내년부터 집값의 30%만 있으면 집을 살 수 있도록 자금을 대출해주는 모기지제도를 도입한다는 계획아래 한국주택금융공사법(안)의 제정을 추진 중이다.

선진국에서 일반화된 모기지를 활용하면 집값의 70%까지 20년 장기대출받을 수 있다.금리는 6.8%선이 될 전망이다.여기에 상환액에 대한 소득공제를 받으면 금리는 6%(고정금리) 안팎으로 떨어진다.

예를 들어 2억원짜리 주택을 구입하려면 자기 돈이 6000만원만 있으면 된다.나머지는 한국주택금융공사에서 빌리면 된다.대신 매월 이자(6%기준) 70만원과 원금을 포함해 월 100만원을 상환해야 한다.

서민들로서는 법의 제정 추이 등을 잘 살펴본뒤 집 마련 시기를 조절할 필요가 있는 것이다.

●시중은행 대출 하늘의 별따기

지난해부터 시중은행의 주택담보대출 인정 비율이 축소되기 시작했다.지난해 9월 시세의 60%선으로 축소되더니 올들어서는 50%로 줄었다.최근에는 재건축 아파트의 경우 40%로 축소됐다.여기에서 전세금을 빼고 나면 실제로 대출받을 수 있는 돈은 거의 없다고 할 수 있다.

물론 강남은 사정이 좀 다르다.담보비율이 축소됐지만 집값이 올라 절대적인 대출 금액에는 큰 변화가 없다.이를테면 9억짜리 집의 담보비율이 60%에서 50%로 떨어지면 대출한도는 5억 4000만원에서 4억 5000만원으로 줄지만 그동안 집값이 10억원 이상으로 올랐다면 대략 5억원(10억원×0.5) 이상을 대출받을 수 있다.

그러나 강북은 상대적으로 집값이 덜 올라 대출을 받아 집을 산다는 것은 사실상 불가능하다.

●모기지와 은행대출 비교해봐야

모기지가 좋은 제도인 것은 분명하지만 아직 변수가 많다.집값의 70%를 대출받을 경우 서민 입장에서는 원리금 상환이 부담스러울 수밖에 없다.250만원짜리 봉급생활자가 2억원짜리 집을 사서 매월 원리금으로 100만원을 낸다면 생활에 지장을 받을 수 있다.

이자도 6% 안팎이면 결코 낮은 것이 아니다.대출금액이 상대적으로 적기는 하지만 시중은행의 담보대출 금리도 6% 안팎에 불과하다.요즘에는 6%에 못미치는 곳도 많다.

어차피 정부안대로 20년 만기 상환조건에 금리가 6% 안팎이면 집값의 70%까지 대출받기가 쉽지 않다.50% 안팎의 대출을 받으려면 시중은행과 모기지를 비교할 필요가 있다.

건설산업연원 백성준 책임연구원은 “미국의 경우 모기지를 이용한 집 매입자의 상환부담액이 월 소득의 30%선에서 결정된다.”면서 “이런 점을 감안하면 모기지 상환기간을 연장하는 등의 보완이 필요하다.”고 말했다.

고종완 RE멤버스 사장은 “모기지 제도가 금리는 시중 은행 수준이지만 고정인데다 대출한도가 커 실수요자들이 활용 가능한 제도”라며 “모기지든 시중은행의 대출을 활용하든 반드시 정확한 집값 전망이 전제돼야 할 것”이라고 강조했다.

김성곤기자 sunggone@