◎신축·미분양 중대형 아파트 노려라/50평이상도 시가 5억미만은 면제/분양권 전매로 취득하면 과세 대상/용인 수지·남양주 일대 눈여겨 볼만

정부가 국민주택 규모 이하의 아파트에 이어 지난 20일부터 전용면적 25.7평 초과 50평 미만의 신축 아파트에 대해서도 5년간의 양도소득세 면제 혜택을 주기로 함에 따라 중대형 아파트 거래가 활기를 띨 전망이다. 새로 분양될 아파트는 물론 현재 미분양 상태로 남아 있는 것도 지난 5월22일부터 내년 6월 말 사이에 분양계약을 맺으면 양도세 면제 혜택을 볼 수 있다.

■면제 대상 주택=소득세법상 고급주택이 아니면 된다. 고급주택은 소득세법에 △전용면적 50평 이상의 아파트나 건평 80평 이상의 단독주택으로 시가가 5억원 이상인 경우로 규정돼 있다. 따라서 전용면적이 50평을 넘는 아파트라도 시가가 4억9,000만원이면 고급주택의 범주에서 제외돼 양도세 면제 혜택을 받을 수 있다. 시가가 5억원 이상이더라도 전용면적이 50평 미만인 아파트이거나 80평 미만의 단독주택이면 양도세를 내지 않아도 된다.■과세 대상=최초 분양계약을 체결한 사람만 양도세 면제 혜택을 받을 수 있다. 분양권 전매를 통해 주택을 취득한 사람은 과세대상이 된다. 과세시점이 양도시점을 기준으로 하기 때문에 취득 당시의 시가가 5억원 미만이더라도 매각 때 시가가 5억원 이상이면 양도세를 내야 한다. 사람이 한번도 살지 않았던 미분양 아파트 및 단독주택에 한해 양도세가 면제되기 때문에 한차례라도 임대된 주택은 대상에서 제외된다.

■시행 시기=국민주택 규모 이하의 신축주택에 대해 양도세 면제 방침을 발표한 지난 5월22일로 소급 적용한다. 내년 6월 말까지 취득한 신축 주택을 5년 이내에 되팔더라도 양도세를 물지 않는다.

■면제 효과=최근 서울지역에서 분양되는 42평짜리 아파트는 분양가가 2억5,000만원 안팎이나 국세청이 과세표준으로 삼는 기준시가는 이보다 다소 낮은 2억원 수준이다. 지금까지는 5년 후 기준시가가 30% 올랐을 때 이 아파트를 되팔면 차익 6,000만원(2억원×30%)에 대한 양도소득세를 내야 했다. 여기에서 아파트 매입에 들어간 경비인정(기준시가의 3%),5년간 장기 보유에 따른 특별공제(차익의 15%) 등을 감안하더라도 1,400여만원의 양도세를 물어야 했다. 그러나 앞으로 5년동안 이같은 양도세를 한 푼도 내지 않아도 된다. 양도세율은 △매매차익 30% 이하 30% △3000만원 초과 6000만원 이하 40% 등으로 차익이 클수록 높다.

■부동산 시장 동향=전용면적 50평미만 미분양 아파트와 건평 80평미만 미분양 단독주택은 전국적으로 2만7,000가구에 달한다. IMF 관리체제 이후 중대형 아파트가 집값 하락을 주도한 점을 감안할 때 이번 조치로 주택 거래가 활성화될 경우 집값이 상승세로 돌아설 수 있을 것으로 전망된다. 특히 용인 수지와 남양주 일대 60∼90평형대의 미분양 대형아파트는 분양가가 대부분 평당 500만원 이하로 양도세 면제 대상에 포함되기 때문에 수요가 크게 늘어날 것으로 보인다.<朴建昇 기자 ksp@seoul.co.kr>