◎“부동산신탁사 담보신탁 활용을”/수요자 필요금액만큼 수익증권 교부/금융기관이 협의 거친이후 자금 대출

부동산의 개발은 새로운 아이디어나 유망업종 선정이 중요하다.하지만 개발시점에서 필요자금을 적기에 확보할 수 있느냐도 부동산 개발의 성공을 결정하는 키 포인트 중의 하나이다.

토지시장의 성숙도와 변화추세,토지이용 상황 등을 주시하면서 최상의 조건으로 이용이 가능하도록 해야 한다.농산물을 보관했다가 비쌀때 시장에 내다 파는 것처럼 부동산의 효용이 가장 크다고 생각되는 시기에 이용·개발해야 한다.

부동산을 효율적이고 성공적으로 개발하기 위해 개발 컨셉의 설정에 부동산 컨설팅사의 자문을 받거나 전문가의 의견을 참고한다.개발자금은 금융기관을 통하는 것이 일반적이다.

그러나 금융기관에 담보로 제공된 토지를 대상으로 개발할 때는 해당 금융기관의 동의를 받아야 한다.이 경우 건축물에 대한 다른 권리관계의 설정으로 담보력 약화,또는 환가의 어려움 등이 따른다.다른 부동산을 담보로 요구받기도 하며 이것이 여의치않을 때는 개발시기를 놓치거나 개발방향이 달라질 수도 있다.이럴 때는 부동산 신탁회사의 담보신탁을 이용하면 어려움이 쉽게 풀린다.

이 방법은 신탁회사가 부동산을 담보로 자금을 빌려주는 것이 아니다.담보로 제공된 부동산에 대해 유효담보력 범위에서 신탁회사와 협약을 체결한 금융기관과 대출에 관해 협의한다.여기서 소유자가 필요로 하는 금액만큼의 수익권 증서를 교부받아 금융기관에 제시하면 금융기관은 신탁사를 믿고 자금을 대출해 준다.이 경우 모든 부동산에 해당되는 것이 아니다.금융기관이 담보로 취득 가능한 물건이라야 한다.

담보신탁으로 제공된 부동산은 소유자의 다른 채권·채무관계에서 발생하는 권리로부터 침해되지 않는 장점이 있다.개발신탁으로 전환할 수도 있고 환가시 정상가격으로 처분도 가능하다.

따라서 금융기관에 담보잡힐 때보다 안전성과 편리성이 높아 자금융통과 개발에 대비하는데 유리한 방법이다.3451­1122.<이태수 한국토지신탁 조사부장>