주택론 갈아타고, 금-REIT에 투자 좋다

일본은행이 깜짝 도입한 마이너스 금리 정책이 16일부터 본격 시행된다. 지난달 29일 마이너스 금리 도입 공표 뒤 예금금리는 하락하고 있으며 주가는 요동쳤다.

마이너스 금리 시대에 개인은 어떻게 대처하면 좋을까. 니혼게이자이 신문은 15일 마이너스 금리 시대의 자산 방어 방안을 제시했다.

◇ 주택론 갈아타면 혜택 크다

주택론 갈아타기 방법을 소개한 스마트폰 애플리케이션(앱) ‘모게체크’를 제공하는 도쿄 지요다구의 MFS의 경우, 최근 수일간 앱 다운로드 건수가 급증했다. 이 앱은 대형은행에서 인터넷은행까지 약 120개 은행, 1천개가 넘는 주택론 상품을 비교해 총 변제액을 어느 정도까지 줄일 수 있는 지 순위를 알려준다.

마이너스 금리정책 도입결정 뒤 정기예금 금리나 국채 수익률은 하락 경향을 보이고 있다. 반면, 세계적인 시장 동요로 주식시장은 요동쳤고, 엔화가치는 상승해 주식이나 외환투자 리스크는 높아졌다. 개인으로서는 역풍이지만 주택론을 싼 대출이자 상품으로 갈아타는 등 가계에도 부담을 줄이는 방법은 있다.

마이너스 금리정책에 의한 효과가 본격적으로 나타나는 것은 지금부터 월말에 걸쳐 발표되는 3월분 금리다. 특히, 금리하락의 혜택이 큰 것은 장기금리에 연동한 고정금리형 주택론이다. 일본은행이 마이너스 금리 정책 도입을 발표한 1월 29일까지는 0.2%대에서 움직였던 장기금리가 2월 9일에는 마이너스를 찍었고, 현재 0% 부근에서 움직이고 있다.

3년 전 장기고정 금리로 3천만엔(약 3억1천950만원)을 30년 론으로 융자받은 경우 현재 적용금리는 1.48%다. 그런데 마이너스 금리 시대가 본격적으로 개막하면 금리는 0.5%대로 하락, 갈아타기 비용을 감안해도 총 변재액은 160만엔(약 1천708만원) 줄어들 것으로 추산된다. 3월에 적용금리가 더 내리면 총변제액은 더 줄어든다.

현재는 개인의 예금에는 마이너스 금리가 적용되는 일은 없다. 하지만 ATM(현금자동인출기)의 시간외 거래나 송금 수수료를 올려, 실질적인 부담은 늘어날 가능성을 부정할 수 없다. 그래서 현금 사용은 될 수 있으면 자제하고, 전자머니를 사용하는 시민들이 늘어나고 있다. 전자머니를 사용하면, 100~200엔만 사용해도 1엔에 상당하는 포인트가 생기기 때문이다. 포인트 활용술도 인기다.

마이너스 금리 시대 들어 일본 금융기관들이 예금 금리를 계속 내리고 있지만, 플러스 금리 상품이 즉각 소멸하는 것은 아니다. 특히 형편이 여의치 않은 지방은행 등의 정기예금 유치 캠페인에서는 비교적 금리수준이 높은 상품도 많아 이들 상품을 찾아나선 움직임도 있다. 개인용 국채도 최저금리가 0.05%로 고정된 것 등이 남아 있다.

◇ 금, REIT 대체투자처로 인기

금리 하락, 주가 약세, 엔고가 진행되면서 다시 투자가들의 관심을 모으는 것이 금이나 부동산 등 전통적인 투자 대상이다. 자금 여유가 있는 주부들 사이에는 “지금은 금 밖에 없다”며 자택에서 인터넷을 통해 금에 투자하는 흐름이 형성됐다. 소멸되거나 가치가 사라지는 일이 없는 안전자산으로서 금이 각광받는 것이다. 마이너스 금리 시대에는 금의 단점은 없어지고, 강점만 부각된다.

이런 분위기에 따라 세계적으로 금 시세는 오르는 경향이다. 과거에는 금 시세가 오르면 보통 금 매물이 증가하는 경향을 보였지만, 최근에는 금을 사려는 움직임이 오히려 강해지고 있다. 미쓰비시UFJ신탁은행의 경우 금의 상장신탁 ‘금의 과실’은 지난 9일 하루에만 1억 8천만엔의 구입 주문이 몰렸다.

부동산투자신탁(REIT)도 높은 수익률이 매력으로 작용하면서 개인들의 자금이 몰리고 있다. 일본 내 REIT 시장은 평균 수익률이 12일 현재 연간 3.6%로, 국채나 사채 등과 비교해 크게 높은 편이다. 주식 등 유사한 상품들은 시장상황 변동으로 손실이 발생할 가능성이 있지만, REIT는 리스크가 없어 인기다.

부동산 구입을 위해 자금을 빌리는 REIT로서는 마이너스 금리는 순풍이다. 물류시설에 특화된 싱가포르의 REIT, GLP투자법인은 지난 10일 3년간의 차입금 53억엔에 적용하는 금리가 마이너스 0.009%라고 발표했다. 자금조달 비용이 없어지면서 역으로 수익을 내는 상황이 됐다. 마이너스 금리가 될지는 업체도 생각지 못한 상황이라고 한다.

다른 REIT 상품도 향후 차입금 금리가 마이너스가 돼 운영비용의 압축효과가 기대되는 상황이다.

◇ MMF 운용난으로 소멸될 위기

단기국채 등으로 운용하는 투자신탁 MMF(Money Market Fund)의 경우에는 구입 정지나 운용만기 전 중도상환 등 움직임이 이어지고 있다. 주식투자 대기자금의 대기장으로서 안전성이나 유동성을 중시하는 금융상품이기는 하지만, 마이너스 금리의 역풍에 원금에서 손실이 발생할 가능성이 나오기 때문이다.

과거 파산한 미국 에너지 대기업 엔론의 사채를 보유했던 일본의 MMF가 원금 손실을 기록한 사례가 있기는 하다. 그런데 이번의 구입정지나 중도상환은 원금 손실을 회피하기 위한 고육책이다. 마이너스 금리 정책이 장기화되면 MMF는 상품 자체가 소멸될 우려도 제기되고 있다고 니혼게이자이는 전망했다.

연합뉴스