부동산문제로 온나라가 들썩이고 있는 요즘, 불현듯 지난해 이맘때의 일이 머리를 스친다. 당시 이헌재 부총리에게 사석에서 “부동산 등 시장의 움직임을 어떻게 훤히 꿰뚫고 있느냐.”고 물어본 적이 있다.“영업비밀인데…”라며 농을 건넨 뒤 던진 한마디가 기억에 남는다.“지인들이 이메일·팩스·전화 등으로 시도 때도 없이 알려줘 시장을 비교적 소상히 파악하고 있다.”고 말했다.“입각하기 전에는 종종 골프연습장에 갔는데, 주위(큰손, 강남아줌마)에서 하는 얘기들을 주워듣다 보면 정부 정책이 효과를 볼 것인지, 다음에는 무엇을 해야 할지를 알 수 있다.”는 말도 덧붙였다.

그래서 그런지는 몰라도, 그는 재임동안 아파트분양원가 공개 반대 등을 주장하며 참여정부의 실세들과 마찰을 빚었지만 적어도 ‘시장을 모른다.’는 얘기는 듣지 않았다. 일부 사람들의 얘기지만, 강남의 집값은 ‘강남아줌마’에게 물어보라는 항간의 얘기도 시사하는 바가 적지 않다. 그래서 강남에 아파트를 사려면 정부 정책을 쳐다보지 말고 부동산 전문가 못지않은 정책적 식견을 갖고 있는 ‘강남아줌마’를 수소문하는 게 낫다는 우스갯소리마저 나돈다.

생뚱맞은 이런 얘기는 이 전 부총리나 ‘강남아줌마’를 미화하려는 것은 물론 아니다. 이 전 부총리는 시장의 생리와 행태를 체험적으로 파악하고 있었고,‘강남아줌마’들은 그동안 정부 정책에 휘둘리지 않기 위해 ‘그들만의 노하우’를 갖고 있다는 점이다. 오죽했으면 이명박 서울시장이 최근 “정부의 정책 만드는 사람보다 강남 아줌마들이 머리가 더 좋다.”고 했을까.

반대로 정부의 부동산정책 추진 상황을 보자. 참여정부 출범 이후 거의 한달에 한번꼴로 고강도 대책을 쏟아내며 강남집값 때려잡기에 나섰다. 하지만 효과를 거두고 있다는 평가는 아직 들리지 않는다. 재건축 조사 강화, 개발이익환수제 시행, 소형평형 의무비율 강화 등 칼날의 끝을 세울수록 강남은 상대하기가 더 버거워졌다.2001년부터 지난 5월말까지 전국의 주택가격은 35%, 서울은 48%, 강북은 28%가 올랐지만, 강남은 68%나 상승했다. 올 들어서만도 강남 집값이 강북 5배를 뛰어넘은 것으로 조사되고 있다.

사실 우리나라는 주택보급률이 이미 2년전인 2003년 101.2%로 100%를 넘었다.2012년쯤에는 116.7%에 달할 것이란 전망이다. 전국적인 주택문제는 심각하지 않다는 얘기다. 이런 점을 감안하면 정부의 강남지역에 대한 고강도 대책도 수긍이 가는 대목이 적지 않다.

하지만 정부 정책이 가시적인 효과를 거두지 못하고 있는 것은 정책의 일관성 결여, 정책 추진 주체의 모호함 외에 지금의 부동산문제가 삶의 질을 추구하는 제2, 제3의 ‘강남아줌마’같은 실수요가 급증하고 있다는 점을 간과하고 있다는 데 있다.

물론 정부 정책이 제대로 빛을 보지 못한 억울함도 있다. 이곳저곳에서 정부의 의욕적인 부동산대책의 발목을 잡고 있다. 강북의 뉴타운 건설은 서울시교육청이 특목고 및 자립형 사립고 설립을 반대하고, 신설된 종합부동산세 부과는 강남·서초구가 되레 재산세의 50%를 깎아주겠다며 김을 쑥 빼고 있다.1가구1주택 비과세요건을 갖추었을 때 6억원이 넘는 고가주택에 매기는 양도세도 이런저런 이유로 6억원을 넘는 부분만 과세하도록 해 실질적인 정책의 효과가 반감됐다는 지적이다.

그럼에도 불구하고 가격안정과 투기근절이라는 두 축의 수요관리억제대책으로 부동산을 안정시키겠다는 정책은 재고돼야 한다. 최근 부동산중개업소가 집단으로 반발하고, 한쪽에서는 판교 신도시 개발 등의 영향으로 경기도 분당·용인·과천 등의 집값이 치솟고 있는 것도 시장이 이미 정책입안자들을 ‘양치기 소년’으로 인식하고 있다는 방증은 아닐까.

정책입안자들은 지금이라도 시장수요에 맞는 눈높이로 시각교정을 해야 한다. 동시에 장기 주택건설 플랜을 구체적으로 제시해야 하고, 수요와 공급간에 생기는 ‘정책적 시차’를 줄일 수 있는 보완책을 마련할 필요가 있다.

예컨대 보유세 강화는 현행대로 유지하되, 주택거래 활성화를 위해 양도세는 조정할 필요가 있다.

주병철 경제부 차장 bcjoo@seoul.co.kr