10조5천500억원 초고가 낙찰로 ‘승자의 저주’ 논란 재현 우려

18일 서울 삼성동 한국전력 본사 부지의 새 주인이 현대자동차그룹으로 결정되면서 부동산 전문가들은 앞으로 삼성동 일대가 서울 개발의 새로운 축이 될 것으로 예상했다.

그러나 현대차그룹이 감정가의 세배가 넘는 10조5천500억원에 부지를 낙찰받은 데 대해서는 ‘승자의 저주’를 우려하는 목소리가 있는 반면 “시장 가치를 감안한 적정 가격”이라는 의견이 엇갈리고 있다.

◇ 전문가 “예상 낙찰가의 2배…개발논리로 설명 안돼”

부동산 전문가들은 현대차가 예상보다 높은 가격에 부지를 낙찰하면서 대체로 놀라움을 감추지 못했다.

이번에 현대차가 낙찰한 부지 매입 비용 10조5천500억원에 개발비용까지 더하면 한전 부지 개발에 들어가는 총 사업비는 15조∼20조원 안팎에 달할 전망이다.

이 때문에 초기에 토지비로 너무 많은 투자비용이 발생하면서 ‘승자의 저주’를 우려하는 목소리가 나온다.

특히 부동산 과열기인 2007년 삼성물산 컨소시엄이 코레일의 용산역세권 부지(용산 국제업무지구)를 8조원에 매입했다가 경제 위기 등으로 좌초한 바 있어 이보다 더 높은 땅값을 써낸 것에 대해 놀라는 분위기다.

국민은행 박합수 부동산팀장은 “현대차가 자금계획을 세워놓고 입찰에 참여했겠지만 상상을 초월한 액수에 낙찰이 이뤄져 승자의 저주 논란으로 연결될 여지가 다분하다”며 “사업성보다는 글로벌 자동차 업체로서 대표적인 랜드마크를 만들겠다는 의지가 강하게 작용한 것 같다”고 말했다.

내외주건 김신조 대표는 “5조∼6조원 선에서 낙찰자가 결정될 것으로 봤는데 2배 가까이 높은 금액에 낙찰될 줄은 몰랐다”면서도 “현대차의 한전 부지 매입은 개발논리가 아닌 실수요 차원에서 이뤄진 것으로 이해해야지 사업성을 따지면 답이 안나오는 게임”이라고 말했다.

김 대표는 “용산 국제업무지구 사업처럼 대규모 차입을 통한 개발이 아니라 현대차 그룹과 계열사의 사내 유보금 등을 통해 자체적으로 자금을 조달한다면 사업 안전성은 크게 문제가 없을 것”이라며 “해당 부지를 꼭 확보하겠다는 현대차의 강한 의지가 강하게 작용한 것 같다”고 말했다.

함영진 부동산114 리서치센터장 역시 “순수하게 수익성을 따지는 사업이 아니라 그룹의 자존심을 걸고 벌인 부지 확보전 성격이 강했다”며 “치열한 입찰 경쟁을 치르느라 토지의 몸값이 너무 올라가 사업 추진 과정에서 현대차그룹에 부담이 될 수 있을 것”이라고 진단했다.

그러나 10조원이라는 천문학적인 땅값이 크게 무리한 가격이 아니라는 의견도 있다.

어반에셋매니지먼트 정성진 대표는 “2012년 지하철 2호선 삼성역 사거리 코너에 위치한 옛 신영 모델하우스 부지가 3.3㎡당 1억2천500만원에 팔렸던 것을 감안하면 한전 부지 낙찰가격은 적정 수준으로 볼 수 있다”고 말했다.

옛 신영 모델하우스 부지의 용적률이 현재 300%인 것을 감안하면 상업용지 전환후 이론상 1천%까지 용적률이 주어지는 한전 부지의 가치는 3.3㎡당 4억1천250만원은 족히 나간다는 것이다.

또 현대차가 지난 6∼7년간 성수동 삼표부지에 110층짜리 사옥을 지으려다 실패한 기회비용, 정몽구 회장의 숙원사업, 강남의 랜드마크라는 상징성 등을 감안하면 무리한 금액이 아니라는 지적이다.

정 대표는 “삼성동의 아셈타워와 트레이드타워를 다 합해도 연면적이 약 30만㎡(9만평)에 부과하지만 한전 부지 개발로 들어설 건물은 약 80만㎡(24만평)는 될 것”이라며 “강남을 대표하는 랜드마크로서의 가치가 충분하다”고 말했다.

◇ ‘삼성동∼잠실’ 개발축 부상…인근 오피스·상가 등 부동산 시장 영향

부동산 측면에서는 강남의 마지막 금싸라기 땅으로 평가받는 한전 부지에 현대차그룹이 구상하는 글로벌비즈니스센터가 들어서면 서울시가 추진하는 ‘코엑스∼잠실운동장 종합발전계획’과 연계돼 다양한 유·무형의 부가가치가 창출될 것이라고 전문가들은 전망했다.

박원갑 국민은행 수석 부동산전문위원은 “한전 부지 개발로 이 일대가 전체적으로 업그레이드 되고 활력을 찾는 효과가 있을 것”이라며 “역삼동을 중심으로 했던 테헤란로의 축이 삼성동으로 옮겨오는 효과도 나타날 것”이라고 예상했다.

박합수 팀장은 “현재 3종 일반주거지역인 이 땅이 상업지역으로 용도변경이 되면 용적률이 현재 250%에서 800%까지 올라가 50층 이상 초고층 빌딩을 지을 수 있다”며 “국내 최고층 빌딩으로 건설중인 잠실 제2롯데월드를 능가하는 빌딩을 짓는 것도 가능해진다”고 설명했다.

함영진 센터장 역시 “롯데가 제 2롯데월드타워를 건설하며 서울의 랜드마크로 거론되는 것처럼 현대차 글로벌비즈니스센터가 들어서면 코엑스를 제외하면 이렇다할 랜드마크가 없던 삼성동 일대의 위상이 달라질 것”이라고 예상했다.

삼성동 인근 부동산 시장에 미칠 파장도 적지 않을 전망이다.

삼성역 주변 부동산 관계자들은 벌써부터 인근의 오피스 가격이 오르고 있다고 전했다.

함영진 센터장은 “최근들어 한전 인근 중소형 빌딩, 상가주택, 오피스 등의 가격이 움직이고, 오래된 빌라촌의 재개발 가능성도 높아지고 있다”며 “주변 아파트들도 개발에 대한 기대 심리가 커지고 있는 상황”이라고 진단했다.

삼성동뿐 아니라 청담동, 대치동, 잠실동까지 개발의 영향이 있을 것이라는 분석도 나왔다.

박원갑 전문위원은 “장기적으로 동쪽으로는 잠실5단지 재건축까지도 개발에 대한 영향이 예상된다”며 “남북으로는 청담동에서 대치동 일대까지 현대차 직원의 입주 수요로 인한 영향이 나타날 것”이라고 말했다.

그러나 부동산 시장의 움직임은 서서히 나타날 것이라는 전망도 있었다.

박합수 팀장은 “주변 상가와 빌딩 등은 이미 개발에 대한 기대치가 반영된 상황이어서 당장 추가로 가격이 크게 오르진 않을 전망”이라고 덧붙였다.

연합뉴스