아파트 등 부동산을 담보로 대출을 받는 은행 고객들이 부담해온 부동산 근저당 설정비용을 은행이 부담하라는 국민고충처리위원회의 권고 결정이 논란을 빚고 있다. 주택담보대출 3억원을 받을 경우 근저당 설정비로 226만원 이상을 물어야 했던 소비자에게는 분명 반가운 소식이다. 그러나 은행이 비용 증가를 이유로 대출금리를 올리면 자칫 ‘조삼모사(朝三暮四)’로 끝날 수도 있다. 더욱이 지금까지는 부동산담보 대출자에게만 근저당 설정비가 부과됐으나, 은행들이 설정비 부담액을 판매관리비 전반에 포함시켜 은행 전체의 영업비용으로 계산해 비용 증가분을 담보대출자와 신용대출자에게 모두 전가시키면 선의의 피해자가 나올 수도 있다.

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●대출로 이익 보는 주체가 누구냐

고충위는 2002년 8월 공정거래위원회가 표준약관으로 승인한 은행여신거래기본약관의 ‘대출에 따르는 부대 비용의 고객 부담’ 부분을 ‘은행 부담’으로 고치도록 권고했다. 담보 대출의 수익자는 이자를 챙기는 은행이므로 수익자 부담원칙에 따라 은행이 설정비를 부담해야 한다는 것이다.

그러나 은행들은 대출을 받아 자금을 운용할 수 있는 고객이 수익자라는 입장이다. 담보를 제공하는 고객이 담보를 제공하지 않는 고객보다 낮은 금리로 대출받기 때문에 담보 제공에 따른 설정 비용은 담보대출 고객이 떠안는 게 맞다는 논리이다. 이에 따라 은행들은 설정비를 부담하는 고객에게는 대출 금리를 낮춰 줬고, 부담하지 않는 고객에게는 0.2%포인트 정도의 가산금리를 물게 하고 있다.

●은행들 “설정비 원가에 반영할 수 밖에 없다”

국민은행 관계자는 “설정비를 은행이 부담하게 되면 당연히 이를 원가에 반영할 수밖에 없다.”면서 “원가 반영은 대출 상품 전체에 영향을 미치기 때문에 담보대출자뿐만 아니라 신용대출자의 이자 부담도 커질 수 있다.”고 밝혔다. 우리은행 관계자 역시 “은행마다 적정 예대마진(대출이자와 예금이자의 차이)을 운용하고 있는데, 시장논리상 판매관리비 증가분을 상품(대출)에 적용시킬 수밖에 없지 않으냐.”고 말했다.

더 큰 문제는 은행이 물어야 할 비용이 설정비에만 그치지 않는다는 것이다. 고충위는 이번 권고에서 담보권 설정은 물론 담보권의 행사, 보전 및 담보물의 조사·추심 비용까지 은행에 부담하도록 했다.

담보물 조사의 경우 현재 은행들은 담보 평가 수수료로 5만∼10만원을 고객들에게 받는다. 감정평가사에게 의뢰하면 수수료가 100만원이 넘기도 한다. 또 원리금을 연체하거나 갚지 못했을 경우 추심 비용과 경매 처분비용을 모두 고객에게 부담시킨다. 이런 비용까지 은행이 모두 떠안게 된다면 은행들은 금리를 더 높일 수밖에 없고, 담보 평가를 보수적으로 해 대출금이 현재보다 급격하게 줄 수도 있다.

●“비용 증가분 대출고객에 떠넘겨서는 안돼”

고충위 관계자는 “설정비 이외의 비용에 대해 깊게 논의하지 못했고, 은행의 대출 체계를 완벽하게 이해하지 못한 것은 사실”이라고 시인했다. 그러나 “비용 증가분을 모든 대출 고객에게 떠넘기겠다는 식으로 본질을 호도하면 안된다.”고 밝혔다.

약관 변경에 따른 역효과를 과대포장해 소비자에게 절대 불리한 불공정한 약관을 유지하려는 발상은 옳지 않다는 것이다.

실제로 은행들은 그동안 주택담보대출 경쟁을 벌이면서 ‘설정비 면제’를 주요한 마케팅 수단으로 삼았다. 이에 따라 경쟁이 가라앉지 않는 한 은행들이 무작정 대출 금리를 올릴 수는 없을 전망이다.

또 설정비에 포함된 등록세나 교육세, 인지세 등은 당연히 계약 당사자들(고객·은행)이 함께 부담해야 했음에도 일방적으로 고객에게 모두 전가시킨 측면도 없지 않다.

고충위와 은행이 대립하면서 약관을 심사·승인하는 공정위의 결정이 중요해졌다. 공정위 이준길 약관제도팀장은 “고충위의 권고가 조삼모사로 끝나거나 대출금리 인상으로 흐를 우려가 있다.”면서도 “일단은 은행연합회에 고충위의 권고 취지를 반영한 약관 수정안을 만들어 공정위에 심사청구를 하도록 권고할 방침”이라고 말했다. 만일 은행연합회가 4개월 내에 필요한 조치를 취하지 않으면 공정위는 금융감독위원회 등과 협의를 거쳐 약관을 개정할 수 있다.

이창구기자 window2@seoul.co.kr