성북구에 사는 K씨는 평소 구입하고 싶었던 건물의 계약을 앞두고 고민하고 있다. 거래 상대방이 ‘다운계약서’를 요구하기 때문이다. 성북구가 올해 초부터 토지투기지역으로 지정돼 실거래금액을 기준으로 양도세를 내야 한다며 양도세만큼 거래금액을 줄이자고 한 것이다.K씨 입장에서는 꼭 사고 싶은 건물이기에 응하고 싶은 생각이 굴뚝같다.

현재 바뀐 세제를 고려하면 K씨가 다운계약에 응할 때 어떤 불이익이 있을까. 결론부터 말하면 이제는 설사 원하는 부동산을 매입하기 어렵게 된다 하더라도 다운계약서를 작성하는 일은 피해야 한다.

개정된 세법에 따르면 내년부터 모든 부동산의 양도에 대하여 양도소득세를 실제 거래한 금액을 기준으로 계산해 내야 한다. 그 전 단계로 올해부터 비사업용 토지나 1가구 2주택의 양도소득세를 투기지역이 아니더라도 실거래가로 계산하도록 개편됐다.

정부는 부동산의 실거래가 과세제도가 안착될 수 있도록 크게 두 가지의 제도를 도입했다. 그 중 하나는 부동산 실거래가 신고제도이다. 부동산 거래 계약체결일로부터 30일 이내에 실거래 금액을 시·군·구청에 신고하도록 하는 제도이다. 중개업자가 거래계약서를 작성 교부한 경우는 중개업자가, 당사자끼리 직접 거래계약서를 작성한 경우는 거래 당사자가 공동으로 신고해야 한다. 만약 신고를 하지 않거나 허위로 신고하면 매도자, 매수자 및 중개업자에게 취득세 3배 이하의 과태료가 부과된다. 위 사례에서 K씨가 다운계약서를 작성했다면 취득세의 3배를 과태료로 부과받을 수 있다.

또 다른 하나는 취득가 간주제도이다. 이는 거래 상대방이 신고한 양도가액을 매수인의 취득가액으로 간주하는 제도이다. 종전에 거래금액 6억원 이상의 고가주택에만 적용되던 제도를 모든 부동산(분양권 포함)의 거래로 확대한 것이다.K씨의 사례로 보면 다운(할인)해준 금액만큼 나중에 부동산을 팔 때 손해를 보게 된다. 매도인의 요구로 줄여준 금액만큼 나중에 양도소득세를 더 내야 하는 것이다.

양도자의 입장에서도 거래금액을 줄여서 신고하는 것은 바람직하지 않다. 양도소득세를 포탈할 목적으로 거래금액을 줄여서 신고한 경우 거래일이 속한 연도의 다음해 5월 말일로부터 10년 동안에는 세무당국이 언제든지 적게 신고한 금액을 적발해 세금을 추징할 수 있기 때문이다. 세금 포탈 사실이 적발되면 우선 신고세액의 20%가 신고불성실 가산세로 더해지고, 연 10.95%의 고율로 납부불성실 가산세도 부담해야 한다.

더욱이 올해 하반기부터 부동산 등기부등본에 거래금액을 기재하는 제도가 실시될 예정이어서 10년 동안 어느 한 사람이라도 실거래금액이 노출되면 거래단계에 있는 모든 사람들이 세금을 추징받을 수 있다는 점도 잊지 말아야 한다. 취득가 간주제도가 실시되면서 양도소득세를 신고할 때 거래 자산의 매매계약서 사본에 매수자 인감도장을 날인하고 매수자의 인감증명서를 첨부해 신고하도록 바뀐 점도 알아두자.

안만식 신한은행PB 선임세무팀장