“명확한 유권해석과 행정처리 기준을 마련해 주세요.”

요즘 서울시 건축과나 도시계획과,일선 구청의 건축과·주택과에는 개정된 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’(국토법)의 용적률 강화 규정을 묻는 전화가 하루 100통이 넘게 걸려온다.건설교통부 도시관리과에도 서울시·건축업계·기술사 단체 등으로부터 유권해석 질의회신이 잇따르고 있다.

서울시는 건교부의 질의회신답변 자료를 구청에 내려 보냈지만,일선 구청 담당자들은 건교부나 서울시가 ‘똑 떨어지는’ 기준을 마련해주지 않은 채 모든 판단을 구청에 미루고 있다고 털어놓았다.

7월부터 적용되는 국토법 시행을 앞두고 기존의 용적률을 적용받는 조항을 해석하면서 건축업계가 큰 혼란에 빠진 것이다.유권해석을 달리할 경우 부동산개발 수익에 큰 차이가 날 뿐만 아니라,자칫 전국적인 민원으로 이어질 수도 있다는 점에서 일선 지자체가 사안별로 명확한 유권해석을 할수 있는 기준이 마련돼야 한다는 지적이다.

●‘건축허가 신청’도 기득권 보장 요구

혼란은 국토법 31조 2항 “이미사업 또는 공사에 착수한 자는 도시관리계획결정에 관계없이 사업 또는 공사를 계속할 수 있다.”는 규정의 유권해석에서 시작됐다.즉 일반주거지역에서 이미 착공한 공사나 사업은 기존 용적률(250%)이 적용되고 나머지는 강화된 용적률이 적용된다.문제는 ‘사업 또는 공사 착공’시기를 달리 해석하면서 건축업계가 들끓기 시작했다.

건설교통부는 2년전 입법예고 때부터 명문화된 규정대로 원칙적인 유권해석을 내린 반면 일선 시·군·구는 명확한 기준을 마련해줄 것을 요구하고 있다.또 건축설계사들과 건축주(사업 시행자)들은 강화된 용적률 적용 예외 시기를 ‘건축허가 신청(사업 승인 신청)’까지 확대 요구하고 있다.

건교부는 “‘사업 또는 공사에 착수한 자’는 착공계 등을 제출하고 물리적으로 착공한 자만을 한정하는 것은 아니며,‘당해 사업을 추진하기 위해 객관적으로 필요하다고 인정할 수 있는 행위를 시작한 자’로 보아야 한다.”는 원칙적인 유권해석을 내렸다.

건교부는 ‘객관적’인 행위의 기준이 나대지의 경우 착공계를 내는 등의행위가 있었으면 기존 용적률을 적용받을 수 있다고 해석했다.또 단독주택을 헐고 다가구주택 등을 지을 때는 이주 등을 마치고 건물을 헐어내는 공사를 시작했으면 공사를 시작한 것으로 볼 수 있다고 덧붙였다.

재건축사업은 이주나 철거 등 객관적으로 사업을 시작했다고 인정되는 경우 기존 용적률을 적용해야 할 수 있다고 보았다.

●착공계 제출·건물멸실 신고 앞당겨야

그러나 건축사들은 그동안 건축법에서 적용했던 것처럼 관련 법규에 맞춰 건축허가신청을 내면 공사를 시작한 것으로 보아야 한다고 주장하고 있다.건축허가를 받기까지 걸리는 시간은 행정적인 절차일 뿐 법규를 악용하는 것은 아니라는 입장이다.재건축 사업의 경우도 안전진단을 통과하거나 사업승인 신청 등의 행위 자체가 사업을 착수한 것으로 보아야 한다는 주장이다.

국토법 개정의 가장 큰 관심거리는 부동산 개발의 수익성에 직접적인 영향을 주는 일반주거지역의 종 세분화와 용적률 강화.그동안 일반주거지역에서 건물을 지을 때는 250%의 용적률이 적용됐다.그러나 7월부터는 일반주거지역이라도 1∼3종으로 나누어 1종은 150%,2종 200%,3종은 지금처럼 250%를 적용받는다.

따라서 나대지에 건물을 짓는 경우 착공계를 빨리 제출하고,다가구주택 등을 짓는 경우는 건물 멸실신고 등을 내는 조치를 앞당기면 기존 용적률을 적용받을 수 있다.

류찬희기자 chani@