◎명의신탁 해지로 「2주택」땐 양도세 부과/5천만원이하 부동산 1건은 과세 면제

부동산 실명제가 시행되면서 자주 일어날 수 있는 사례들을 모아 문답풀이로 알아본다.

­명의신탁한 부동산이 토지거래 허가구역 내에 있는 경우는.

▲토지거래 허가대상 토지는 명의신탁의 예외가 인정되지 않는다.따라서 유예기간 안에 명의신탁을 해지,실명등기를 하거나 팔아야 한다.매각은 시장·군수에게 매수청구를 하거나 성업공사에 매각을 의뢰하면 된다.토지거래 허가를 받아낼 자신이 없으면 파는 게 낫다.농지처럼 명의신탁을 해지하는 과정에서 국토이용관리법 등의 위반 행위가 적발되면 제재를 받는다.

­시골에 농지를 갖고 있는 데 농지매매 증명을 못받아 친척 이름으로 등기를 했는데.

▲유예기간 중 매각하거나 자신의 명의로 실명등기해야 한다.내년부터 발효되는 농지법에 따라 도시민도 농사를 지을 뜻이 있으면 농지취득 자격증명을 발급받아 자기 명의로 실명등기할 수 있다.그러나 농사를 지을 의사가 없거나 유예기간 내 실명등기할 수 없으면 매각하거나 성업공사에 매각을 의뢰해야 한다.

­농지매매 증명이나 토지거래 허가를 못받아 소유권 이전등기를 못하는 경우는.

▲명의신탁이 아니다.실명제 시행이전에 취득했으면 3년이 지나기 전인 98년 6월30일까지 농지매매 증명이나 토지거래 허가를 받아 자신의 명의로 등기이전해야 벌칙을 받지 않는다.

­차명으로 부동산을 산 뒤 세금을 제대로 못냈다면.

▲실명등기했다면 당연히 내야 할 세금이 발견됐을 때는 세금이 부과된다.예컨대 주택소유자가 과거에 1주택을 명의신탁,1가구 2주택에 해당되지 않아 양도소득세 비과세 혜택을 받았다면 양도세를 내야 한다.세금을 피하려고 명의신탁했을 때도 명의신탁 시점을 기준으로 해당 부동산에 대한 증여세가 부과된다.그러나 명의신탁한 부동산이 1건이고 그 가액이 5천만원 이하일 때는 특례가 인정돼 유예기간 내 실명등기를 하면 양도세와 증여세가 면제된다.

­당첨권을 구입해 아파트를 취득했다(전매 취득)면 어떻게 처리하나.

▲전매 취득자는 아파트가 완공돼 당첨자 명의로 등기를 한 뒤 최초 아파트 입주(등기) 가능일로부터 3년 내 당첨자로부터 등기를 이전해야 제재를 받지 않는다.전매 취득자는 향후 아파트가 준공되는 경우 등기를 이전받을 권리를 매입한 것이므로 남의 명의로 등기하는 명의신탁에 해당되지 않기 때문이다.그러나 현행 부동산등기 특별조치법에서 부동산을 취득하는 경우 취득일로부터 60일 이내 소유권 이전등기를 신청하지 않으면 등록세의 5배를 과태료로 부과한다.다만 전매 취득자가 주택건설촉진법의 전매금지 규정을 위반한 것으로 드러나면 매도자나 매수자는 2년 이하의 징역,2천만원 이하의 벌금을 내야 한다.

­국민주택에 당첨돼 입주를 기다리고 있는 데,전에 남의 이름으로 집을 가지고 있다가 부동산 실명제 실시로 집을 갖게 됐다면.

▲국민주택의 입주자격은 무주택 세대주에 한정되기 때문에 입주자격을 잃는다.지역주택조합도 마찬가지다.

­부동산을 상속받았으나 아직 상속등기를 하지 않았는데.

▲부동산을 상속받은 경우에는 계약에 따른 취득에 해당되지 않아 부동산 실명법의 적용을 받지 않는다.<김규환기자>