토지초과이득세에 대한 이의신청이 끊어지지 않고 심지어는 위헌제소와 함께 폐지론까지 나오고 있다.그만큼 부작용이 크고 시정돼야할 점이 많다는 의미다.

토초세가 부동산투기억제에 한몫을 한것만은 분명하고 앞으로도 투기억제는 필요한 만큼 부작용을 최소화하는 작업이 있어야 할것이다.토초세의 가장 핵심적인 문제로 등장되고 있는 것은 공시지가의 적용과 그 산출기준이다.

토초세는 도입목적이 오로지 부동산투기억제 하나에 있다.세수목적의 재산세와는 근본적으로 다른 성격을 지니고 있다.말하자면 땅값이 올라가야 비로소 토초세부과의 정당성이 있는 것이다.그러나 현행토초세와 공시지가와의 관계에서보면 땅값이 조금도 상승하지 않더라도 상승된 것처럼 나타나는 기본적 모순을 안고있다.정부는 그동안 공시지가를 시가에 근접시키는 현실화작업을 해왔다.공시지가가 처음 등장된 90년에는 공시지가가 시가의 50%를 반영했던 것이 지금은 80∼95%를 반영하고 있다.실제 땅값변동이 전혀 없더라도 공시지가에 의한 변동률은 30∼45%로 나타날수 밖에 없다.공시지가는 양도세나 증여세등의 과세와 국가수용토지에 대한 보상에 적용되는 하나의 기준일 뿐 땅값변동률의 기준은 아닌 것이다.

따라서 토초세는 실제 땅값변동만이 세금부과의 기준이 돼야함은 물론 공시지가의 현실화반영폭 만큼은 지가상승률에서 공제되는 것이 타당할 것이다.또하나는 공시지가의 산정방법이다.표준지에 대한 공시지가가 산출되고 이를 기준으로 그 1백배에 해당되는 개별공시지가가 결정된다.이때 표준지로 선정된 토지가 인근토지의 대표성을 가져야 올바른 평가가 나올수 있는 것이다.

표준지 땅값의 평가는 전문가들이 실시,그런대로 평가의 타당성은 인정된다해도 개별지가는 토지평가에 문외한이다시피한 면이나 동직원이 결정하고 심지어는 손이 모자라 아르바이트학생까지 동원되었다고 한다.토초세가 아니더라해도 공시지가야말로 국가조세행위의 최고기준인데도 이처럼 허술하게 평가가 이뤄졌다고 한다면 문제가 아닐수 없다.

토초세는 80년대말 전국적으로 부동산투기열풍이 일어났던 때에 택지초과부담금,개발이익환수제와 함께 투기억제3대법으로 도입됐다.도입당시에도 미실현리득에대한 과세의 정당성문제로 논란이 컸으나 투기억제라는 당시의 사회상을 반영,부작용 보다는 효과쪽에 비중을 두고 도입된 것이다.토초세의 효과인지 자연적추세가 반영된 것인지는 모르되 땅값은 연 2년째 하락하고 있다.토초세가 이러한 기능을 계속 수행하고 조세저항을 줄이면서 정당성을 지니도록 세밀하고도 충분한 보완작업이 반드시 따라야 한다.