중개업자에 피해 세입자·집주인 책임 여부 엇갈려

서울 서초구 반포동 H공인중개소의 최모(54)씨는 2001년 12월부터 7년간 부동산 사기를 치다 지난해 1월 들통났다. 집주인에게는 월세로 계약했다고 속이고 원룸을 전세로 계약해 세입자의 전세보증금을 가로챈 것이다. 세입자를 일일이 상대하기 귀찮아 하는 건물주의 심리를 이용했다.

다세대주택 열여섯 채에 살던 20~30대 회사원 150여명이 2500만~1억원씩 모두 60억원의 피해를 당했다. 최씨는 1심에서 징역 8년형을 받았지만, 돈은 다 써버린 상태였다. ‘피해자’인 집주인과 세입자가 손해를 어떻게 나눠야 할지 법정 다툼을 시작해야 했다.

세입자는 민법상 ‘표현대리’를 주장하며 전세보증금을 돌려 달라고 주장했다. 집주인은 계약 체결권을 중개업자에게 위임하지 않았기에 전세계약은 무효라고 맞섰다. 표현대리란 위임받은 사람(중개업자)이 그 범위를 넘어서 대리를 했더라도, 선의의 제3자(세입자)가 정당한 이유가 있어 이를 믿었다면, 위임자(집주인)가 그 계약을 책임져야 한다는 것이다.

표현대리로 인정되려면 집주인이 중개업자에게 임대 계약 체결권을 위임했다는 증거가 있어야 한다. 세입자는 계약을 체결할 때 집주인의 위임장과 인감도장, 인감증명서를 봤다고 주장했다. 집주인을 대신해 중개업자가 전세보증금과 공과금, 관리비를 받았고, 건물 유지·보수도 도맡았다고 했다. 보일러가 고장 나든, 수돗물이 나오지 않든 중개업자가 달려 왔다는 것이다. 출입구에도 중개업자가 건물을 관리한다고 적혀 있었다. 때문에 임대계약을 체결할 때는 물론 4년 가까이 산 세입자도 집주인을 만난 적이 없었다. 부동산 사기가 드러나자 일부 집주인들은 최씨에게 건물의 임대·관리를 위탁했다고 인정하고 최씨를 고소했다. 형사 재판 때 최씨 동업자는 집주인들에게 임대 업무를 위임받았다고 증언했다.

그러나 법원의 판결은 엇갈렸다.

서울중앙지법 강태규 판사는 권모(28)씨가 전세보증금 4500만원을 돌려 달라고 낸 소송에서 “건물의 위탁 관리를 오랫동안 중개업자에게 맡겼기에 집주인을 사용자 지위라고 볼 수 있다.”며 집주인의 배상 책임을 60% 인정했다. 반면 서울중앙지법 민사합의36부(부장 김흥준)는 세입자 64명이 낸 소송에서 “계약 체결권을 위임했다는 계약서가 없어 표현대리로 볼 수 없다.”며 집주인의 손을 들어 줬다. 전세보증금 5500만원으로 입주한 세입자 박모(31)씨는 “판결대로라면 보증금 반환은커녕 최씨가 도망가고 나서 내지 않았다는 월세(월 48만원)까지 몽땅 세입자가 물어야 한다.”고 걱정했다. 세입자들은 보증금을 받으려고 현재까지 사기당한 원룸에서 살고 있다.



정은주기자 ejung@seoul.co.kr