정부는 20일 주택투기지역 12곳을 해제했다. 앞서 지난 13일에는 부산 등 11개 시·군·구의 투기과열지구를 풀었다. 지방에서의 미분양 사태가 심각한 수위에 이르자 수요를 억제해 온 장치를 풀겠다는 의도로 보인다.

김석동 재정경제부 1차관은 이날 정례브리핑에서 “전체적인 금융규제 체계는 유지하면서 시장여건을 고려해 수요억제 장치인 투기지역을 해제하기로 했다.”고 밝혔다. 이로 인해 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 대출조건이 완화돼 신규 분양과 기존주택의 거래가 활성화할 것으로 기대한다고 덧붙였다.

LTV가 40%에서 60%로 높아지고 DTI가 자율적으로 40∼60%로 운영되면 계산상으로는 주택수요자의 대출 여력이 다소 늘어난다. 신규 대출자뿐 아니라 기존 대출자에게도 똑같이 적용돼 일부 분양 시장에선 숨통이 트일 수도 있다.

하지만 시장에서는 미분양 사태의 원인은 금융규제가 아닌 ‘구조적 문제’라고 진단한다. 예컨대 분양가 상한제와 종부세·양도세 등 부동산 정책에 따른 주택시장 위축으로 수요가 취약한 지방에서 분양 수요가 먼저 꺼졌다는 것이다. 정부도 외환위기 당시의 ‘수요급감’과 달리 이번 사태는 ‘공급과잉과 고(高)분양가’ 문제라고 밝혔다.

하지만 미분양 사태가 충분히 예견됐음에도 신속히 대응하지 못한 정부의 책임이 더 크다. 부동산 시장 안정에만 너무 집착, 약발이 다 떨어진 지방에서의 수요억제 장치에 연연했다는 지적이다. 분양가 상한제 등 1·31 부동산 정책을 발표할 때 권오규 부총리도 “미분양 사태를 충분히 예의주시하겠다.”고 우려감을 표시했다.

실제 지난 1월 전국의 미분양 물량은 7만 5600가구로 최근 14년간 미분양 평균인 7만 6000가구에 근접했다. 그럼에도 정부는 당시 사태의 심각성을 깨닫지 못했다. 지난 7월 미분양 물량이 9만 822가구로 치솟은 뒤에야 부랴부랴 대책을 강구하기 시작했다.

그 결과 중산층의 주거불안을 해소하겠다며 내놓은 비축형 장기임대주택의 취지만 이상해졌다. 권 부총리는 연초 “비축형 장기임대주택은 도심의 직장 근처나 생활환경이 우수한 지역 위주로 공급하겠다.”고 강조했다. 반면 지방의 미분양 물량은 거주환경에 비해 분양가가 지나치게 높아 수요자들이 사실상 외면한 주택이다. 이런 주택을 비축형 임대주택으로 활용하겠다는 것은 당초 정부의 설명과 맞지 않는다.

또한 인구 전망을 감안해 장기임대주택의 지역별·유형별·규모별 수요를 파악한 뒤 추진하겠다던 방침도 무시됐다. 한마디로 정책을 펼 시점을 놓쳐 정부가 시장의 왜곡을 도운 셈이다. 뒤늦게 급조했지만 ‘도덕적 해이’ 문제만 야기시켜 정권 말기의 선심성 정책이라는 오해마저 살 여지를 안고 있다.백문일기자 mip@seoul.co.kr