반포·잠실 등 정비계획 사실상 통과로 저가 매물 회수

강남권 재건축 사업이 내년도 재건축 초과이익환수제 부활을 앞두고 잰걸음을 하고 있다.

재건축 조합들이 사업성과 단지 미관 확보 등을 위해 갈망하던 ‘50층’ 고층에 대한 미련을 포기하고, 서울시가 요구하는 35층 짜리 재건축 정비계획안을 수용하는 결단을 통해 서울시 도시계획위원회의 심의 문턱을 한 발 넘어선 것이다.

반포의 ‘블루칩’ 반포 주공1단지가 그렇고, 잠실의 중층 아파트 단지들도 재건축 사업의 닻을 올렸다.

부동산 업계에선 내년 재건축 초과이익환수를 피하려는 단지들이 대거 ‘속도전’에 가세하면서 정부의 11·3 대책 이후 침체한 재건축 시장이 다시 회복될 수 있을지 관심이 쏠리고 있다.

◇ 반포 재건축 ‘반환점’, 잠실 중층 아파트 재건축 본격화

지난 17일 열린 서울시 도시계획위원회에서는 반포 주공1단지(1·2·4주구), 신반포3차·경남아파트, 반포 현대, 잠실 진주, 미성·크로바 아파트 등 강남권 요지의 재건축 단지의 정비계획안이 ‘사실상’ 통과됐다.

재건축 층수 등 사업계획 통과를 놓고 최장 5년 이상 끌어온 단지들이 줄줄이 첫 관문인 서울시의 심의 문턱을 넘었다.

반포 일대는 주공1단지 1·2·4주구의 재건축이 본격화하면서 비로소 일대 재건축 사업이 반환점을 돌았다는 평가다. 이와 더불어 여의-반포-압구정-잠실로 이어지는 한강변 초대형 재건축 아파트의 포문도 열었다.

반포 주공1단지는 2천320가구의 6층 이하 저층 아파트 단지로, 재건축 사업 후에는 최고 35층, 5천748가구에 이르는 대단지로 변신한다.

한강 조망이 가능한 데다 단지 규모가 커 일찌감치 반포·잠원 등 일대 한강변 아파트의 ‘블루칩’으로 꼽힌 단지여서 앞으로 이 지역 ‘랜드마크 아파트’로 부상할 것이라는 평가가 나온다.

신반포3차·경남 아파트도 35층 높이의 2천996가구로 정비계획안이 통과되면서 반포·잠원 일대 재건축 사업은 절정을 맞게 됐다.

국민은행 도곡스타PB센터 박합수 수석부동산전문위원은 22일 “반포 주공1단지의 재건축 정비계획안이 통과되면서 반포대교 서쪽 노후 아파트의 재건축 사업이 모두 완성됐다”며 “반포·잠원지구만 한정할 때 지역 재건축 사업이 반환점을 돌게 된 것”이라고 말했다.

잠실 일대 중층 아파트 재건축 시대도 활짝 열렸다.

잠실 일대는 5층짜리 저밀도지구 재건축이 끝난 뒤 잠실 주공5단지만 재건축이 추진됐지만 이번에 신천동 진주 아파트와 미성·크로바의 재건축 정비계획안이 통과되면서 10층짜리 중층 아파트의 재건축이 본격화하게 됐다.

특히 기존 재건축이 소형 아파트 중심으로 진행됐다면 진주 아파트의 경우 전용면적 101∼167㎡의 중대형이 포진해 있어 ‘중층·중대형’ 재건축의 바로미터가 될 것으로 보인다.

최고 50층 높이와 ‘종(種)상향’을 요구하고 있는 잠실 주공5단지는 이번에 심의 통과에 실패했지만 여전히 사업 추진에 대한 기대감은 높다.

◇ 기대감에 호가 최대 5천만원 올라…초과이익환수 피할지는 미지수

이들 반포·잠실 일대 아파트의 정비계획안이 줄줄이 통과되면서 시장에선 벌써 호가가 최고 5천만원 이상 상승하는 등 반응이 나타나고 있다.

반포 주공1단지 전용 84.62㎡는 호가가 종전 24억원에서 심의 통과 후 24억5천만원으로 올랐다. 일부 25억원짜리 매물도 등장했다.

인근 J공인 대표는 “작년 11·3 부동산 대책 이후 2억원가량 떨어졌는데 서울시 심의가 사실상 통과되면서 5천만원 이상 가격이 뛰고 있다”며 “아직 거래가 활발하진 않지만 집주인들의 기대감이 높아 당분간 시세가 강보합세를 보일 것”이라고 말했다.

신반포 3차도 저가 매물이 회수되며 가격이 꿈틀거리고 있다.

반포동 K공인 대표는 “17일 서울시 심의 결과가 발표된 후 집주인들이 가격 상승에 대한 기대감으로 시장에 나와 있던 저가 매물이 다 보류됐다”며 “집주인 호가가 앞으로 3천만∼5천만원은 더 오를 것 같다”고 말했다.

신천동 장미·미성·크로바 아파트 등도 집주인들의 기대감이 높아지고 있다.

신천동 H공인 관계자는 “미성아파트 전용 72㎡의 경우 8억4천만∼8억5천만원 선인데 집주인들이 현재 그 이상의 가격을 요구하고 있다”며 “당장 시세 변동은 없지만 작년에 8억7천만원까지 거래가 이뤄졌기 때문에 조만간 그 시세를 회복할 것 같다”고 말했다.

이번에 심의를 통과한 단지들은 연말까지 관리처분인가를 신청해 재건축 초과이익 환수를 피하겠다는 각오다.

신반포 한신3차 재건축 조합 관계자는 “이미 시공사(삼성물산)가 선정돼 있고 설계도 윤곽이 나와 있어 다른 단지에 비해 한두 달 정도는 시간적 여유가 있다”며 “6월까지 건축심의를 마치고 연내 관리처분계획을 신청할 수 있을 것으로 본다”고 말했다.

잠실 진주아파트 재건축 조합 관계자 역시 “교통영향평가와 건축심의 등이 얼마나 걸릴지가 관건”이라며 “관계기관과 긴밀한 협조 아래 건축심의와 정비사업 승인 일정을 최대한 앞당겨 연말까지 관리처분 인가를 신청하는 것이 목표”라고 말했다.

그러나 실제 이들 단지가 초과이익환수를 피할 수 있을지는 미지수다.

한 대형 건설사 관계자는 “통상 정비계획 통과부터 건축심의를 받는 데만 앞으로 몇 개월이 소요될 테고 사업계획승인까지는 1년 이상 걸리기 때문에 물리적인 시간이 만만치 않다”며 “특히 대규모 단지들은 사업계획을 짜면서 조합원 간 이견이 맞추기가 쉽지 않아 연내 관리처분 신청을 장담하기 어렵다”고 말했다.

전문가들은 재건축 단지들이 올해 사업 속도를 내면서 11·3 대책 후 침체한 재건축 시장이 활기를 띨 가능성이 있다고 본다.

국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 “초과이익환수제 변수로 재건축 추진 단지 간에 희비가 엇갈릴 수 있지만 내년에 제도가 부활돼 법 적용을 받더라도 당장 초과이익 부담금을 내는 것은 아니고, 향후 법이 어떻게 개선될지도 알 수 없다”며 “일단 재건축 시장에 저가 급매물이 소진되고 있어 새로운 재건축 사업 추진이 기대감을 높이는 재료가 될 수 있다”고 말했다.

연합뉴스