서울 청량리에 상가와 지방에 토지를 갖고 있는 A씨는 지난주 토지시장의 침체에도 불구하고 지난해 대비 15% 정도 오른 2008년 개별공시지가 열람통지문을 받고 토지가격 증가로 늘어날 보유세 부담이 걱정이다.A씨는 이참에 출가한 자녀들에게 생전에 미리 증여하는 문제를 고민하고 있는데, 언제 증여하는 게 세금을 줄일 수 있는지 궁금해하고 있다.

현행 상속·증여세는 시가를 기준으로 세금을 계산하도록 하고 있다. 다만 양도와는 달리 대가 없이 소유권을 넘겨주는 무상거래인지라 법전에 명시된 것처럼 상속·증여시의 시가를 계산해 내기는 현실적으로 매우 어렵다. 아파트처럼 동일면적, 동일구조를 띠고 있는 비교대상 물건이 있는 부동산이라면 인근지 거래시세 등을 이용, 시세를 대신할 수도 있지만 비교대상 물건도 없이 시가가 모호하거나 파악하기 어려운 경우엔 법상 다른 평가방법에 따라 증여재산 가치를 따지게 되는데, 이를 보충적 평가방법이라 한다.

보충적 평가방법은 구체적으로 부동산 종류별로 주택은 4월에 공시되는 개별 주택가격, 주택 이외의 건물은 연초 국세청에서 정한 산식에 의거한 기준시가, 토지의 경우에는 매년 5월 말 발표하는 기준가격의 형태로 고시되는데, 도로의 접면이나 개별 위치·형상에 따라 가격차가 크고 용도나 모양이 유사한 토지를 발견하기 어려운 토지의 경우엔 실무상 개별공시지가를 이용한다.

또 토지 평가시의 개별공시지가는 증여 당시 현재 고시된 개별공시지가의 적용을 원칙으로 하고 있어 공시기준일이 매년 1월1일이라도 올해분 공시가액은 공시일인 5월 말 이후 거래분에만 영향을 미쳐 올해 기준가격이 고시되지 않은 5월 말 이전 증여한 경우라면 지난해 공시된 개별 공시가격에 따라 증여세를 계산한다. 가령 A씨가 올 5월 초 증여를 하면 올해 개별공시가격이 없어 지난해 개별공시가격으로 평가 세금을 계산하는 식이다.

토지의 기준가격이 되는 개별공시지가는 연초에 인근지역을 대표할 수 있는 표준지를 선정, 감정 등을 거쳐 매년 2월쯤 표준지의 공시지가를 발표한 후 개별토지의 특성을 감안, 지번별 예정가액을 4월 말쯤 토지소유자에게 열람시켜 이의 여부를 확인한 뒤 5월 말에 개별지번의 공시지가를 발표한다. 표준지의 고시가격과 이를 근거로 한 개별 토지의 예상 열람가격은 개별 증여대상 토지의 증여시기를 판단하는 중요자료가 된다.

즉, 개별 지번의 공시열람가격 등이 전년보다 높게 결정된 경우에는 개별공시지가 발표일인 5월 말 이전에 증여하는 것이 유리하고 역으로 표준지 공시가격이 낮게 결정된 경우엔 5월을 넘겨 증여하는 것이 증여세를 아낄 수 있는 수단이 되는 것이다. 보유세 감소를 위해 보유토지의 증여를 생각 중인 A씨도 같은 연도에 보유 부동산을 증여한다고 할지라도 개별공시지가 발표일인 5월 말 이전에 증여하면 지난해 공시가격을 증여가액으로 보아 금년 열람통지문상 늘어난 토지가액에 따른 추가세금을 줄일 수 있다.



이신규 하나은행 세무사