서울시가 2일 내놓은 종합주택정책은 공공아파트의 공급가 인하와 실수요자에 대한 배려를 중심으로 짜여졌다. 우선 공공아파트부터 분양가를 주변시세보다 낮게 책정해 이런 기조를 민간아파트까지 확산시킨다는 전략이다.

규정상 15개(택지비 7개 항목, 주택분양가 8개 항목)로 국한돼 있던 공개항목을 79개(택지비 21개, 주택분양가 58개)로 확대한 것도 공개 항목을 늘려 분양가의 투명성을 확보하고 거품을 제거하기 위한 포석이다. 서울시가 집값 종합대책을 낸 것은 이번이 처음이다. 기존 대책들은 공급위주였거나 단속위주 시책이 주류를 이뤘었다. 하지만 이번 대책이 극복해야 할 과제도 적지 않다. 제도개선과 관련, 중앙정부의 협조가 필요하고, 재원 마련도 쉽지 않은 과제 가운데 하나다. 서울시는 전세 임대주택 도입에 10년간 2조 4880억원이 소요될 것으로 추산했다. 이 가운데 시와 SH공사 부담은 5조원대. 시는 이를 임대주택건설사업비로 충당한다는 계획이다.

●실수요자 중심으로 전환

이번 대책은 실수요자에게 주택이 돌아갈 수 있도록 하는 데 초점을 맞췄다. 이에 따라 등장한 것이 전세임대주택과 신혼부부 임대주택이다.

전세 임대주택은 30∼40평형대로 중산층에 맞는 중대형 임대주택을 공급해 주택이 소유가 아닌 거주의 수단으로 인식을 바꾸는 계기로 삼겠다는 게 서울시의 방침이다.

SH공사는 일반분양 물량을 점차 전세 임대주택으로 바꾸기로 했다. 장기적으로 일반분양을 없앤다는 방침이다. 청약저축에 가입한 무주택자면 청약할 수 있도록 규정을 고치기로 했다.

올해 발산지구 172가구, 강일지구 730가구 등 902가구를 시범적으로 공급한 뒤 2009년에는 12개 지구에서 1만 738가구를 공급한다. 전세 임대주택은 기존 공공임대 10만가구 건립과는 별개로 추진된다.

●가격 억제

원가공개 항목 대폭 확대와 분양가 주변시세 연동제는 지나친 분양가의 상승을 막기 위한 시책이다.

이 가운데 원가공개 항목 확대는 법으로 규정된 원가공개에 대한 불신을 해소하고, 민간의 지나친 분양가 부풀리기에 제동을 걸겠다는 의도다.

공공아파트 분양가를 주변시세의 75∼85%로 책정키로 한 것도 분양가 상승을 공공부문이 선도적으로 억제하겠다는 의미로 풀이된다.

물론 서울시가 공급하는 아파트는 일반분양보다는 특별공급분이 대부분이다. 하지만 특별공급분도 일반분양 아파트와 동일한 기준으로 분양가가 책정되고, 주택시장에 미치는 영향도 적지 않다는 점에서는 분양가 상승억제에 긍정적인 역할을 할 전망이다. 서울시는 분양가가 주변시세보다 낮게 책정돼 과도한 시세차익이 당첨자에게 돌아가는 점을 감안해 이들 주택은 10년 동안 전매를 제한하는 방안을 강구 중이다.

●수도권 공공아파트에 여파 미칠 듯

서울시가 분양원가 공개항목을 확대하고, 분양가를 시세보다 낮게 책정키로 하면서 앞으로 분양될 경기도 파주 등지의 아파트 분양에도 그 여파가 미칠 전망이다. 또 서울시내에서 분양되는 민영 아파트의 과도한 분양가 책정에도 어느 정도 제동을 걸 전망이다. 하지만 민간아파트에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보인다. 강제규정이 아닌데다가 9월부터 정부가 민간 아파트에도 분양가상한제를 적용키로 해 이미 예방주사를 맞은 셈이기 때문이다.

김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr