20년이상 점유땐 취득시효 주장, 적정가격 매수도 좋은 해결방법

# 사례

A씨는 1965년 1월 지금 살고 있는 건물과 토지를 매수해 계속 그 건물에서 살고 있다. A씨의 이웃집에 살고 있는 B씨는 최근 건물을 새로 짓기 위해 소유토지를 측량했는데, 등기부상의 면적(A씨의 토지 250㎡, B씨의 토지 300㎡)을 기준으로 A씨의 건물이 B씨의 토지를 10㎡ 정도 침범한 것으로 밝혀졌다. 이에 B씨는 A씨에게 “경계를 침범한 부분에 있는 건물을 철거한 뒤 대지를 넘기고, 그동안 토지를 사용한 대가를 지급하라.”고 요구하면서 법원에 소송까지 냈다.

Q A씨는 B씨의 조치에 어떻게 대항할 수 있을까.

A 일반적으로 어떤 건물이 인접토지의 경계를 침범하면 인접토지의 소유자는 그 건물 소유자에 대해 ▲건물철거 ▲토지인도 ▲임료상당의 부당이득 반환 ▲손해배상 등을 청구할 수 있다.

하지만 특별한 사정이 있는 경우에는 건물 소유자도 이에 대항할 수 있다. 사례의 경우 우선 A씨는 부동산의 ‘점유취득 시효’를 주장할 수 있다. 민법 245조 1항은 “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 그 부동산을 취득한다.”고 규정하고 있다. 민법 197조 1항은 “점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다.”고 규정하고 있다.

이 사례에서 침범토지 10㎡ 부분은 A씨와 B씨의 각 토지면적에 비해 미미한 데다 A씨가 해당 토지를 20년 이상 점유했고, A씨는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정된다. 따라서 B씨가 이런 추정을 번복할 만한 사정을 내세우지 못하는 한 침범토지 부분에 대한 점유취득 시효가 완성됐다고 봐야 한다.

이렇게 되면 A씨는 B씨에게 소유권 이전 등기 청구를 할 수 있게 된다. B씨가 소송을 제기했으므로 소송 과정에서 이런 사유를 내세워 항변을 하거나 침범토지 부분에 대해 소유권이전등기를 구하는 반소를 제기할 수 있고, 별도로 소송을 제기해 소유권이전등기를 구할 수도 있다. 이런 청구권이 인정된 이상 소유권 이전 등기가 완료되지 않아도 A씨는 B씨의 요구를 거절할 수 있다.

하지만 만일 침범토지의 면적이 상당한 정도를 넘는 경우에는 자주점유의 추정이 번복될 수도 있다. 또 A씨의 점유 개시 시점 이후 제3자로부터 B씨 명의로 소유권이전등기가 된 경우라면 법률관계는 복잡해진다.

대법원 판례에 따르면 B씨 명의의 소유권이전등기가 A씨의 취득시효기간 중에 경료됐다면 A씨는 B씨에 대해 취득시효 완성의 효과를 주장할 수 있지만, A씨의 취득시효기간 경과 뒤 경료됐다면 이를 주장할 수 없고 B씨의 소유권 이전등기 경료 시점이 새로운 점유취득 시효의 기산점이 된다.

한편 1차의 취득시효가 완성된 뒤 C씨 명의의 소유권이전등기가 경료되고 새로운 취득시효 기간 중 B씨 명의로 소유권 이전등기가 경료된 상황에서 2차의 취득시효도 완성된 경우라면 A씨는 B씨에 대해 취득시효 완성의 효과를 주장할 수 있다. 다음으로 A씨는 B씨에 대해 권리남용을 주장할 수 있다.

그리고 A씨가 B씨로부터 침범토지 부분을 적정한 가격으로 매수해 각자의 실제 부동산과 등기부를 일치시키는 것도 좋은 분쟁해결 방법이 될 수 있을 것이다.



이두형 서울중앙지법 부장판사