원가공개와 분양가 상한제를 핵심 내용으로 한 정부의 1·11 부동산대책이 과연 집값을 잡을 수 있을까. 서울신문은 1·11 대책이 어떤 효과를 가져올지를 알아보기 위해 최근 두달 사이에 분양 신청을 받은 용인 흥덕지구와 서울지역 민간아파트 6곳을 분석하고, 분양가 가이드라인이 시행되고 있는 천안시를 현지 르포를 통해 집중분석했다.1·11대책의 허점과 보완방안 등을 세번에 나눠 싣는다.

1·11 부동산대책의 효과에 강한 의문이 제기되고 있다. 서울신문이 최근 두달 사이에 분양된 용인 흥덕지구와 서울지역 6곳 아파트 사업비를 6일 분석한 결과 원가공개가 거의 실효성을 갖지 못할 것으로 나타났다. 이는 1·11 대책이 아파트 사업비 가운데 일부 항목만 공개하는 ‘무늬만 공개’에 불과하기 때문이다.

●원가공개 공공아파트, 민영과 평당 7만원差

대한주택건설협회 관계자는 “솔직히 말하면 분양 원가는 제대로 공개되지 않을 것이고 공개하는 시늉만 내면 될 것”이라고 말했다. 경제정의실천시민연합의 정책위의장인 홍종학 경원대 교수는 “1·11 대책은 건설업계에 아무런 영향을 주지 못할 것”이라면서 “빠져나갈 구멍을 다 만들어줬다.”고 지적했다.

용인 흥덕지구에서 7개 항목의 원가가 공개되고 상한제가 적용된 경기지방공사·용인지방공사의 아파트 평당 분양가는 각각 859만원과 901만원이었다. 이런 규제를 받지 않은 민간아파트인 경남아너스빌(11·13블록)의 평당 분양가는 908만원으로 지방공사보다 조금 비쌌다.

●지역따라 간접비 6배차… 지자체 묵인 의혹

경남아너스빌은 43평형 이상만 분양했고, 지방공사들은 30평형대의 중소형 아파트를 분양한 점을 감안하면 공공 아파트가 오히려 더 비싼 셈이다. 건설업계 관계자는 “신규분양의 경우 40평대의 분양가가 30평대보다 주변 시세 반영 및 고가 마감재 사용 등으로 훨씬 비싸다.”고 말했다. 재정경제부 관계자는 “7개 항목 공개는 온전한 원가공개가 아니라 원가가 공개될 수도 있다는 시그널”이라고 말했다.

1·11 부동산대책에서는 공사비·간접비 등 7개 항목의 원가를 공개하도록 돼 있지만 서울신문이 확인한 결과 건설업자는 사업추진과정에서 지방자체단체에 58개 세부 항목을 신고하고 있는 것으로 나타났다.

경실련 윤순철 국장은 “감리자 모집 단계에서 이미 58개 항목별 공사비가 공개되는 마당에 구체적 공개를 피하는 이유가 뭐냐.”면서 “원가공개 의지가 있는 건지 의심스럽다.”고 지적했다.

서울시의 6개 민영아파트 건설업자가 구청에 제출한 총공사비(감리자 모집 단계) 내역을 분석한 결과 세부 내역은 천차만별인 것으로 나타났다.

양천 코아루의 간접비(설계비·감리비·분담금·금융비용 등)는 평당 260만원으로 은평 신사두산위브 44만원과 6배 차이가 났다. 경실련 시민감시국 김성달 부장은 “공사비와 간접비가 이처럼 차이나는 것은 결국 건설업체가 이윤을 극대화한 분양가를 먼저 정한 뒤 각 공종별로 공사비를 끼워 맞췄고, 분양승인 주체인 지자체가 이를 묵인했다고 볼 수밖에 없다.”고 지적했다.

기획탐사부 tamsa@seoul.co.kr