‘양도세를 낼까,증여세를 낼까.’

정부가 양도소득세를 중과키로 함에 따라 다주택자들이 고민하고 있다.

2005년부터 1가구3주택자는 최고 82.5%(기본세율 60%+탄력세율15% 포인트+주민세 10%)를 부과하기로 했기 때문이다.또 투기지역 등지에서 2채를 가졌다면 탄력세율이 적용돼 세금부담은 더 커질수 밖에 없다.

더욱이 같은 해부터는 집값이 급등한 지역에서 직접 살지 않고 다주택자인 경우는 보유세를 최고 20배까지 물리기로 했다.다주택자들로서는 어떤 방식으로든 주택수를 줄여야 하는 부담을 안게 됐다.

●양도세냐,증여세냐

문제는 어떤 방식을 택해야 세금부담을 줄일 수 있느냐는 것이다.양도세와 증여세 가운데 신중하게 선택해야 한다는게 부동산 및 세무 전문가들의 조언이다.

외환위기 이후 집값이 2∼3배 오른 아파트는 증여가 유리하다.반면 시세차익이 많지 않은 6억원 이하의 아파트는 양도세로 처리하는 것이 낫다.

양도세는 양도차익에 대해서 세금을 부과하지만 증여세는 증여금액 전체에 대해서 물리기 때문이다.또 6억원 이상 비싼아파트에 대해서는 양도세가 무겁게 부과되므로 증여를 하는 것이 나을 수도 있다.

연립이나 빌라는 시세보다 기준시가가 크게 낮아 증여가 유리한 편이다.증여세는 기준시가로 부과한다.

다만 정부는 이달 안으로 서울 강남 등지의 아파트에 한해 증여세의 부과기준인 기준시가를 시세의 90%까지 올릴 방침이어서 기준시가 인상 이후에는 증여세가 현재보다 더 늘어날 수 있다는 점을 감안해야 한다.

●1가구 3주택자는 시세차익 낮은 주택 파는게 유리

1가구 3주택자의 경우는 현재도 첫주택을 팔 때에는 무조건 실거래가로 과세하므로 시세차익이 덜한 아파트를 먼저 파는 것이 유리하다.

1가구 2주택자는 투기지역이 아닌 곳에서는 시세보다 낮은 기준시가로 양도세를 낼수 있는 만큼 비투기지역 주택을 먼저 파는 것이 낫다는 분석이다.

만약에 증여하고자 한다면 자녀가 소득이 있는 직장인이면서 무주택자의 요건을 갖추는 것이 유리하다.다만 증여하게 되면 집을 물려받은 자녀가 3년 이내에 팔면 우회양도로 간주해 부모에게 양도세가 중과될 수 있다.그런만큼 자녀가 실입주가 가능한지를 반드시 따져봐야 한다.

서울 및 5대 신도시와 과천 등지의 1가구 1주택자의 경우는 지난 10월부터 3년보유에 1년거주,내년 1월부터는 3년보유에 2년거주 요건을 채워야 양도세가 비과세 혜택을 받는다.

세무사들은 부인에게 증여하는 경우 특별한 이득이 없다고 조언한다.

마철현 세무사는 “일부 다주택자 가운데 명의를 친인척 등에게 명의신탁하는 방법으로 보유여부를 분산시켜려 하는 사례도 있을 것”이라며 “국세청이 계좌추적 등 단속에 나설 가능성도 있는 만큼 각별한 주의가 필요하다.”고 조언했다.

김성곤기자 sunggone@