‘9·4 주택시장 안정대책’에 따라 서울과 수도권 유망지역 아파트를 노리던 청약통장 가입자들이 새로운 청약전략 마련에 부심하고 있다.

정부가 투기과열지구에서 아파트 청약 1순위 요건을 강화해 청약통장 가치를 판단하는 기준이 청약가입 기간에서 과거의 당첨사실과 1가구2주택 소유여부로 바뀌었기 때문이다.

청약 1순위 요건강화는 주택공급에 관한 규칙이 개정되는 10월부터 시행된다.서울시 동시청약 아파트의 경우 오는 11월 공급되는 10차 동시분양 때부터 적용된다.

투기과열지구로 지정된 곳은 현재 ▲서울 모든 지역 ▲경기도 남양주 호평동·진접지구·마석지구·가운지구·평내지구 ▲고양시 대화동·탄현동·풍동지구·일산2지구 ▲화성 태안 발안지구·봉담지구·동탄지구 ▲인천 삼산1지구 등이다.앞으로 판교 등 수도권 유망 택지지구의 경우도 분양시기에 과열이 예상될 경우 투기과열지구로 지정될 수 있다.

따라서 청약통장에 가입한 뒤 2년이 지나 1순위 자격을 얻었다고 느긋하던 가입자 가운데 최근 5년간 신규아파트 당첨사실이 있거나,1가구2주택 이상 주택소유자에게는 서울과 수도권 유망지역 청약기회가 사실상 배제돼 청약통장 자체가 무용지물이 될 우려가 있다.서울·수도권 인기 아파트의 경우 대부분 1순위에서 청약이 마감되기 때문이다.

반면 가입 2년이 지난 청약통장 가운데 당첨사실이 없거나 1가구2주택 미만인 통장은 서울,수도권 알짜 아파트를 노려볼 수 있는 ‘0순위’ 통장으로 떠오르고 있다.

◆무주택 1순위 통장가입자-서두를 필요가 없다.섣불리 통장을 사용했다가는 영원히 2순위로 떨어진다.서울·경기도 일대 택지지구 등 입지여건이 빼어난 곳을 맘껏 골라 청약해도 된다.

전용면적 25.7평이하 아파트에 청약할 수 있는 통장이라면 서울 동시분양아파트 가운데 돈 될만한 아파트에 청약하는 게 좋다.2∼3년 기다렸다가 판교 신도시 등 수도권 알짜 택지지구 아파트를 노리는 것도 괜찮다.

25.7평초과 아파트 통장가입자는 무주택자나 1가구 미만소유자에게 똑같은 기회가 주어진다.서울이나 판교 등 입지여건이 좋은 아파트가 나오면 적극청약하는 게 바람직하다.◆당첨사실이 없는 1가구2주택 미만 가입자-25.7평이하 아파트의 경우 서울에서는 무주택자에게 돌아가는 우선청약 물량을 뺀 나머지를 청약할 수 있다.수도권에서는 무주택자와 같은 날 1순위 청약을 할 수 있다.

따라서 서울에서는 무주택 우선청약 물량을 뺀 나머지 아파트를 노려야 한다.다행인 것은 수도권 과열지구에서는 현재 무주택 우선공급제를 적용하고있지 않으므로 당첨 확률이 그만큼 높다.그러나 판교 신도시 아파트 등도 분양시기에 맞춰 무주택 우선공급제가 적용될 수도 있으므로 청약제도 변화를잘 지켜봐야 한다.

25.7평초과 아파트 청약통장 가입자는 서울 동시분양 아파트 가운데 입지가 빼어난 곳,중대형 아파트 물량이 늘어날 것으로 예상되는 판교 신도시 등을 기다려 보는 것이 좋다.

◆당첨사실이 있거나,1가구2주택 이상 소유자-대부분 정부가 청약통장 가입규제를 풀고,1순위 자격을 완화한 뒤 통장에 가입한 사람들이다.청약 1순위 요건강화로 선의의 피해를 입는 경우다.

이들이 투기과열지구에서 아파트를 분양받을 때는 청약가입기간에 관계없이 최근 5년동안 신규아파트 당첨사실이 있으면 1순위 청약이 배제된다.모집공고일 현재 1가구2주택 이상 소유자도 마찬가지다.따라서 10차 동시분양때1순위 자격을 유지하려면 모집공고가 나오기전에 한 채를 팔아야 한다.

◆‘1가구 다통장’ 인기 사라져-투기과열지구에서는 4일이후 새로 청약통장에 가입하는 경우 세대주가 아니면 1순위자가 될 수 없다.1가구다통장 가입은 허용되지만 영원히 1순위 청약자격이 배제되기 때문에 큰 메리트가 없다.

류찬희기자 chani@

■“집값 올해까진 상승세”…89년과 비교해보면

정부가 잇따라 집값안정대책을 내놓고 있다.올들어 1·8대책에서 부터 지난 4일 종합부동산안정대책까지 지금까지 정부가 대책을 내놓은 것만 해도 11차례나 된다.

이처럼 대책이 많이 나온 것은 정부가 근본적인 대책을 내놓기 보다는 땜질식 처방에 급급,대책발표에도 불구하고 집값이 계속 올랐기 때문이다.

부동산전문가들은 최근의 집값상승과 이에 따른 정부의 대책 발표 등 일련의 현상이 신도시 건설계획이발표된 89년 상황과 흡사하다고 분석한다.

실제로 89년 전국의 모든 시급 이상 도시로 확대됐던 재당첨 제한 조치는 지난 99년에 폐지됐다가 이번에 다시 부활됐다.

◆같은 점-당시에도 강남의 집값이 크게 오르면서 다른 지역의 상승으로 이어졌다는 점이 유사하다.

건설산업연구원에 따르면 지난 89년 1월부터 91년 11월까지 2년 10개월동안 서울의 집값은 118.5%가 올랐다.2년 10개월여만에 집값이 2배로 뛴 것이다.동별로는 도곡동이 214.6%,압구정동이 131% 각각 올랐다. 당시만은 못하지만 최근 서울의 집값도 비슷한 양상이다.부동산 114 자료에 따르면 지난 2000년 1월부터 올 8월까지 서울의 집값은 평균 50.91%,강남은 74.72%씩 올랐다.이 기간동안 전국의 집값은 36.32% 올랐다.89년을 전후한 시기에 집값이 크게 오르면서 정부의 대책도 잇따라 발표됐다.89년에만 청약예금제도 실시지역과 재당첨 금지 적용지역이 확대됐고,1회 이상 당첨자를 1순위에서 제외하는 조치를 취했다.90년에는 전용면적 18평이하 민영주택 건설량의 50%를 35세 이상 무주택자에게 우선공급토록 했다.

◆다른 점은-당시 집값상승이 전국적인 현상이었다면 최근의 현상은 서울과 수도권 일부지역에 국한돼 있다.

또 당시에는 금리가 두자리수로 높았던데 반해 지금은 한자리수로 저금리시대라는 점이 다르다.89년 전후한 시기에는 투기가 큰손들 중심으로 이뤄졌다면 최근에는 은행의 대출을 활용한 소액투자자들이 세를 형성하고 있다고할 수 있다.이와 함께 당시에는 신도시 건설로 대표되는 주택 200만호 건설계획이 발표됐지만 최근에는 이같은 일시에 공급을 늘리는 대책은 나오지 않았다는 것이 다르다.

◆집값은 어떻게 되나-89년에는 정부가 신도시건설 등을 추진하고 투기억제책을 시행하면서 집값이 잡혔다.

91년 12월부터 집값이 하향세를 보이기 시작,94년 8월까지 서울시의 집값은 9.1% 떨어졌다.압구정동은 21.4% 떨어지기도 했다.

부동산전문가들은 그러나 최근 오르기 시작한 집값은 단기적으로 떨어질 가능성이 적은 것으로 보고 있다. 각종 대책에도 불구하고 올해까지는 상승한후 내년부터 안정세를 유지할 것으로 내다보고 있다.

건설산업연구원 김현아 연구원은 “올해말까지 3%가량 아파트 가격이 상승할 것으로 보인다.”고 말했다.

김성곤기자 sunggone@