다주택자 절세 비법… 공시가 결정·공시 전인 30일까지 증여를

입력 : ㅣ 수정 : 2019-04-18 00:47

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[원준범 세무사의 생활 속 재테크]
최근 주택 총거래량은 줄어들고 있지만 거래 내용을 뜯어보면 매매는 급감한 반면 증여는 꾸준히 이뤄지고 있다. 한국감정원에 따르면 주택 거래는 지난해 10월 16만 1833건에서 지난 2월 10만 351건으로 줄었다. 이 기간 동안 매매는 9만 2566건에서 4만 3444건으로 53%나 뚝 떨어졌는데 증여는 1만 270건에서 8284건으로 19.3% 줄어드는 데 그쳤다.

2017년 정부에서 발표한 8·2 부동산 대책과 올해 예상되는 부동산 공시가격 상승이 원인이다. 8·2 대책에는 다주택자에 대해 장기보유특별공제를 배제하고 일반세율에 10~20% 추가세율을 매기는 중과세 조치가 포함됐다. 다주택자가 집을 팔기 어려운 상황이 된 것이다.

이에 따라 8·2 대책 발표 후 다주택자들의 양도세와 임대주택등록에 대한 상담이 크게 늘었다. 양도세 중과로 예전보다 더 내야 할 예상 세액을 듣고는 집을 파는 걸 포기하는 다주택자가 많았다. 집값이 많이 뛰어서 양도세도 당연히 많이 내야 하지만 실제로 세금을 내야 하는 다주택자 입장에서는 수억원의 세금을 더 내면서까지 집을 팔 이유는 없다는 반응이었다.

양도를 포기한 다주택자들이 세금을 줄이려고 고려했던 방법이 증여였다. 세대가 분리된 자녀에게 주택을 증여해 세대당 보유한 주택 수를 줄여서 중과세를 피하는 방법이다. 1세대 1주택 비과세 혜택도 받을 수 있다. 주택을 자녀에게 증여해 장기적인 자산 이전 전략의 초석을 마련한다는 장점 덕분에 다주택자들의 관심이 컸다. 하지만 증여세 등 비용이 만만찮아 실제로 증여하지 않는 경우가 대부분이었다.

그런데 올해 들어 다주택자를 움직이게 만든 추가 변수가 생겼다. 공시가격 상승이다. 주택 증여는 크게 아파트를 증여하는 경우와 단독주택을 증여하는 경우로 나뉜다. 아파트와 같은 공동주택은 실거래가를 적용하기 쉬워 시세를 기준으로 증여세를 매기는 경우가 대부분이다. 반면 단독주택은 실거래가를 적용하기 어려워 공시가격에 증여세를 부과한다. 공시가격이 상승하면 증여세도 자동으로 오르는 것이다. 그래서 올해 공시가격이 상승할 것이라는 언론 보도가 이어졌던 1분기(1~3월)에 단독주택이나 다가구주택을 자녀에게 증여한 다주택자들이 많았다. 단독주택은 개별주택 공시가격이 결정·공시되는 이달 30일 전에 증여해야 절세 효과를 온전히 누릴 수 있다.

한국투자증권 마케팅부 세무컨설턴트
2019-04-18 22면
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