구조안전성 비중 50%→30% 하향
조건부재건축 45~55점으로 조정
45점 이하면 즉각 재건축 추진
2차 안전진단, 의무서 선택으로
안전진단 수행 모든 단지 소급

정부가 재건축의 마지막 ‘대못’으로 불리는 안전진단 절차를 대폭 완화하기로 했다. 안전진단 기준의 핵심인 구조안전성 비중을 현행 50%에서 30%로 낮추고, 2차 안전진단은 ‘의무’에서 ‘선택’으로 전환한다.

이번 재건축 규제 완화에 따라 30년 이상 노후 단지의 재건축 사업에 속도가 붙을 전망이다. 현재 재건축 단지가 많은 서울 목동과 상계동 등이 이번 조치의 최대 수혜지역으로 거론된다.

국토교통부는 8일 이런 내용을 담은 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 발표했다. 이는 윤석열 대통령의 대선 공약이자 지난 8·16 국민 주거안정 실현방안의 후속조치다.

안전진단 제도는 재건축 단계의 첫 관문으로 A~E등급 중에 D·E등급을 받아야 조합 설립과 같은 재건축 절차를 추진할 수 있다. D등급은 시기조정 대상인 ‘조건부재건축’, E등급은 곧장 착수에 가능한 ‘재건축’에 해당한다.

하지만 기준이 지나치게 높아 재건축의 첫 관문 통과조차 가로막히면서 안전진단 제도는 분양가상한제, 재건축초과이익환수제와 함께 재건축 사업을 가로막는 3대 대못으로 불렸다. 다른 두 제도가 개선되면서 안전진단 제도는 재건축의 마지막 남은 대못으로 지칭됐다.

구조안전성 50%→30%…층간소음도 재건축 대상
국토부는 안전에만 초점이 맞춰진 재건축 판정 기준을 합리화하기 위해 2018년 3월 50%로 높였던 구조안전성 비중을 30%로 대폭 낮추기로 했다. 구조안전성 가중치 30%는 2003년 제도 도입 이후 가장 낮은 수준이다.

반면 국민의 주거수준을 높이고 아파트 노후화로 인한 안전사고 문제 등을 해결하고자 기존의 주거환경 15%와 설비노후도 25% 가중치는 각각 30%로 높이기로 했다. 나머지 비용편익 비중 10%는 그대로 유지한다.

개선안이 시행되면 구조안전에 큰 문제가 없더라도 층간소음, 주차공간 부족으로 인한 주민 불편·갈등이나 배관 누수·고장, 배수·전기·소방시설이 취약해 생활이 불편한 경우에도 재건축 추진이 가능해진다.또한 재건축 판정 점수도 손질했다. 현재는 안전진단 제도 4개 항목별로 점수 비중을 적용해 합산한 총점수에 따라 ‘재건축’(30점 이하), ‘조건부재건축’(30점~55점 이하), ‘유지보수’(55점 초과)로 구분해 판정한다.

그러나 조건부재건축 범위가 너무 넓어 사실상 재건축이 힘들다는 견해가 많았다. 2018년 3월 이후 현행 기준을 적용해 안전진단을 완료한 46곳 중에 재건축 판정을 받은 곳은 한 곳도 없었다.

국토부는 조건부재건축 점수 범위를 40~55점으로 조정하고, 45점 이하인 경우에는 재건축 판정을 받아 바로 재건축에 들어갈 수 있도록 판정 기준을 변경했다.

2차 안전진단 ‘의무’에서 ‘선택’으로
나아가 현재 의무에 해당하는 공공기관의 2차 안전진단은 확인이 필요한 사항에만 한정하기로 했다. 이에 따라 앞으로는 조건부재건축이라도 지자체가 요청한 경우가 아니라면 공공기관의 적정성 검토를 거치지 않고 재건축에 들어갈 수 있다.

국토부는 새로 안전진단을 추진하는 단지는 물론 기존에 2차 안전진단에서 탈락했거나 현재 안전진단을 수행하고 있는 모든 단지에도 이번 개선안을 소급 적용하기로 했다.

현행 2차 안전진단 기간이 통상 7개월로 1차 안전진단(3~6개월)보다 길고 비용도 1억원을 추가 부담해야 하기 때문에 개선안이 시행되면 재건축 사업 추진이 활발해지고 비용도 절감될 것으로 예상된다.개정안 시행으로 재건축 판정 0곳→12곳
국토부는 개선안 시행을 통해 안전진단 통과 단지가 크게 늘어날 것으로 보고 있다. 가령 현행 기준에 따라 안전진단이 완료된 46곳 중에 재건축 판정은 0곳에서 12곳으로 늘고, 유지보수는 25곳에서 11곳으로 줄어들 전망이다. 23곳은 조건부재건축에 해당한다.

국토부에 따르면 지은지 30년 이상 지난 200가구 이상 아파트 중에 현재 안전진단을 통과 못한 단지는 전국적으로 1120곳에 달한다. 이 중에서 서울의 노후아파트는 389곳이다.

이번 조치의 최대 수혜지역으로는 당장 서울에서 재건축을 추진하고 있는 단지가 많은 양천구와 노원구가 꼽힌다. 목동신시가지 1~14단지 중에 안전진단을 통과한 6단지 외에 9단지·11단지는 2차 안전진단에서 탈락한 상태이기 때문에 이번에 재추진할 것으로 보인다.국토부는 이번 합리화 방안에 따라 제기될 수 있는 안전진단 우려에 대해서는 합동 실태점검을 정기적으로 실시해 부실 적발 시 엄중 처벌하고 제재도 강화하는 등 안전진단 내실화를 병행해 불식시킨다는 방침이다.

이번 개선안 대부분 내용은 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준’(고시) 개정사항으로 이달 중 행정예고를 거쳐 내년 1월 안에 조속히 시행할 예정이다.

국토부는 1기 신도시 등에서도 정비사업이 원활히 추진될 수 있도록 이번 개선방안 효과 등을 연구용역 과정에서 분석하고, 필요하면 내년 2월 발의 예정인 ‘1기 신도시 특별법’(안)에 추가적인 제도개선 방안 등을 담을 예정이라고 전했다.

권혁진 국토부 주택토지실장은 “이번 개선방안은 재건축 첫 관문도 통과하기 어려웠던 상황을 해소하기 위해 안전진단 기준을 합리화하는 것”이라면서 “도심 주택공급 기반을 확충하고 국민의 주거 여건을 개선하는 데 큰 효과를 기대할 수 있을 것”이라고 밝혔다.