기재부 소개 상생임대인 주요 질의 일문일답
전세 끼고 산 집은 상생임대인 혜택 불가
임차인은 달라져도 혜택 가능…2024년 12월까지

정부는 6·21 부동산대책 발표에서 임대료를 5% 이내로 인상하는 ‘상생임대인’은 양도소득세 비과세 혜택과 장기보유특별공제(장특공제) 요건인 2년 실거주를 채우지 않아도 된다고 밝혔다.<서울신문 6월 22일자 1·4·5면> 기획재정부가 24일 소개한 상생임대인과 상생임대주택 관련 주요 질의 사항을 일문일답으로 정리했다.

-상생임대주택으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세와 장특공제 거주요건 2년이 면제되나.

“아니다. 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제된다. 이번 개정으로 다주택자도 상생임대차 계약을 체결할 수 있지만, 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도시점에 1세대 1주택인 경우에만 적용된다. 따라서 임대개시일 기준 다주택자는 상생임대주택 양도 시 반드시 1주택자로 전환해야 거주요건 2년 면제 혜택을 받을 수 있다.”

-전세를 끼고 집을 샀다. 임대료를 5% 이내로 올리면 상생임대인 혜택을 받을 수 있나.

“아니다. 직전 계약을 체결한 사람은 전 집주인이다. 주택을 매입하면서 임대차계약을 승계받은 경우는 이를 직전 임대차계약으로 보지 않는 것이다. 직전 계약 체결자와 신규 계약 체결자가 다른 경우는 상생임대인으로 인정하지 않는다.”

-기존 임차인이 나가고 새 임차인과 계약을 했다. 상생임대인 혜택을 받을 수 있나.

“그렇다. 임차인이 달라지더라도 임대료를 5% 이하로 올리면 상생임대인이 될 수 있다. 직전 임대차계약과 상생 임대차계약의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방하기 때문이다.”

-직전 임대차계약과 상생임대차계약 사이에 시간적 공백(임대인 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나.

“그렇다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속해 유지될 필요는 없다.”

-상생임대차계약을 언제까지 체결해야 인정받을 수 있나.

“2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야하며, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인돼야 한다.”

-상생임대차계약을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나.

“민간임대주택특별법에 따른 전·월세 전환율을 활용해 계산한다. ‘연 10%’와 “기준금리(23일 현재 연 1.75%)+연 2%’ 중 낮은 비율을 적용한다. 예를 들어 전세보증금 3억원인 주택을 월세보증금 5000만원으로 전환한다고 하자. 이 경우 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해선 월세를 82만 8125원 이하로 설정해야한다. 월세 보증금 2000만원에 월세가 50만원인 주택을 전세로 전환할 때는 전세보증금을 1억 8900만원 이하로 해야 한다.”