초과분은 돌려받을 수 있어 중개업등록 취소당할 수도

#사례 A씨는 서울에서 부동산 중개사무소를 운영하고 있는 B씨를 통해 자신이 소유하고 있던 서울에 있는 아파트를 C씨에게 팔았다. B씨는 중개수수료를 지급해야 한다면서 관행에 따른 금액을 요구했다. 중개업계의 관행을 모르는 A씨는 B씨가 말하는 수수료가 조금 많다는 생각을 했지만 불경기에 건물을 매도한 것으로 만족하면서 요구대로 수수료를 지급했다.

Q A씨가 B씨에게 법정 한도를 초과해서 중개수수료를 지급했다면 초과된 금액을 반환받을 수 있을까.

A 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 등 관련 법령에서는 중개업자가 받을 수 있는 중개수수료의 한도를 정해 놓고 있다.

법 제32조는 ‘중개업자는 중개 업무에 대해 의뢰인에게서 소정의 수수료를 받을 수 있고, 중개수수료의 한도 등에 관한 사항은 국토해양부령이 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도의 조례로 정하고, 주택 이외의 중개에 대한 수수료는 국토해양부령으로 정한다.’고 규정하고 있다.

이 법률 시행규칙에 따르면 중개수수료는 중개의뢰인 매도·매입자 양쪽에게서 각각 받되, 한쪽에서 받을 수 있는 한도는 주택 매매 및 교환의 경우 거래금액의 1000분의 9 이내, 주택 임대차는 1000분의 8 이내, 주택 이외의 대상물은 1000분의 9 이내이다. 특별시·광역시·도 또는 특별자치도는 시행규칙이 정한 범위 안에서 주택 중개 수수료의 한도를 정하고 있다.

따라서 중개의뢰인은 중개업자에게 법정한도보다 높은 중개수수료를 지급하기로 약정했다고 해도 법정 중개수수료만 지급하고 나머지 부분은 지급하지 않아도 된다. 이미 법정한도를 초과해 지급한 경우에는 그 초과 부분을 부당이득으로 보기 때문에 중개인에게 반환을 청구할 수 있다. 중개수수료 이외에 사례비나 수고비 등의 명목으로 금품을 준 경우에도 마찬가지이다.

이런 사례와 관련해 대법원은 “관련 법령에서 정한 부동산 중개수수료에 관한 규정들은 부동산중개 수수료 약정 가운데 소정의 한도액을 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한, 국민생활의 편의를 증진하는 것이 목적으로 이른바 강행법규에 속한다.”면서 “그 한도를 초과하는 중개수수료에 대한 약정은 한도를 초과하는 범위 내에서 무효”라는 입장이다.

따라서 B씨가 중개사무소 소재지인 서울특별시의 조례가 정한 기준보다 많은 수수료를 받아냈다면, A씨는 초과분을 돌려받을 수 있다.

이와 함께 중개업자는 법정 중개수수료의 한도를 초과해 중개수수료를 받은 경우 중개업등록을 취소당할 수 있고(38조 제2항 제9호), 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금(49조 제1항 10호)에 처해질 수 있다.

김주원 서울중앙지법 부장판사