오는 3월 도입되는 ‘장기주택 저당대출’(모기지론)이 서민들의 내집마련 지원과 부동산시장 안정이라는 당초 목표를 제대로 달성할 수 있을지 벌써부터 우려의 목소리가 나오고 있다.거치기간이 짧아 대출 초기부터 매월 원금·이자를 함께 갚아야 돼 서민들에게 큰 부담이 될 것으로 보이는 데다 모기지론을 일선에서 판매해야 할 은행권이 낮은 수익성과 기존시장 잠식 등을 들어 시큰둥한 반응을 보이고 있다.

●주택 담보로 장기저리 대출

모기지론은 은행 등 금융기관이 대출자의 부동산을 담보로 주택구입 자금을 장기저리로 빌려주는 것으로 미국 등지에 보편화돼 있다.금융기관은 대출자의 집을 담보로 한 ‘주택저당채권’을 한국주택금융공사(신설)에 넘기는 식으로 대출금을 회수하게 되며, 한국주택금융공사는 이 주택저당채권을 바탕으로 다시 ‘주택저당유동화증권’(MBS)을 발행,자금을 마련한다.

●2억원 빌리면 20년간 매월 136만원 상환해야

모기지론의 가장 큰 장점은 담보대출비율(LTV)을 주택가격의 70%까지 적용받을 수 있다는 점이다.지난해 말 일반 주택담보대출의 LTV가 40%까지 낮아진 것을 감안할 때 모기지론을 이용하면 집값의 30%만 손에 쥐고도 내집을 마련할 수 있다.그러나 거치(원금상환 없이 이자만 납입)기간이 기존 대출상품에 비해 크게 짧은 데다 거액을 원리금 분할상환 방식으로 매월 갚아야 돼 대출자들에게 상당한 부담이 예상된다.예를 들어 서울 강북지역에서 시가 3억원짜리 32평형 아파트를 구입하기 위해 모기지론으로 2억원을 대출(연리 6.8% 가정)받을 경우 20년 만기라면 거치기간 이후부터 매월 136만원을,15년 만기라면 161만원을 갚아야 한다.당초 정부는 거치기간을 두지 않으려 했으나 이런 부담을 고려,1년 정도로 정하는 방안을 검토 중이다.

조흥은행 관계자는 “우리나라는 주택을 재테크의 수단으로 보고 주택구입 후 4∼5년 뒤에 집을 옮기면서 그때 대출금을 갚는 투기형 대출이 일반적”이라면서 “상환방법의 선택 폭이 넓어지지 않는다면 모기지론 제도가 정착하기 힘들 것”이라고 지적했다.

●은행,모기지론 판매에 시큰둥

은행권이 모기지론 판매에 얼마나 적극적으로 나설지도 미지수다.현재 정부 방침대로라면 은행이 한국주택금융공사에 주택저당채권을 넘기고 받게 될 수수료는 채권금액(대출액)의 0.5%.반면 은행이 자체적으로 주택담보대출을 판매하면 연 1.5%포인트 안팎의 예대마진(올 1월 기준)을 얻을 수 있다.신한은행 관계자는 “0.5%의 수수료에서 그나마 0.2%의 업무비용을 빼고 나면 은행 수익성에 얼마나 도움이 될지 의문”이라고 말했다.이런 움직임에는 기존 주택담보대출 상품시장의 규모가 작아지는 데 대한 우려도 깔려 있다.

우리은행 관계자는 “지금까지 은행들의 모기지론 시행과 관련한 실무협의는 단 한 차례밖에 없었다.”며 “유동화계약서,전산표준화 등에 관한 은행간 합의가 필요해 오는 3월 모기지론을 판매하기까지 일정이 촉박할 것으로 보인다.”고 말했다.

부동산시장이 아직 불안한 상황에서 이 제도가 시행됨으로써 오히려 주택가격 상승을 부채질할 것이라는 지적도 나온다.한국은행 고위 관계자는 “금융 지원이 이뤄지면 집을 장만하려는 수요가 커질 수밖에 없고 이렇게되면 주택가격이 뛸 게 뻔하다.”면서 “정책에는 때가 있는 법인데 총선을 앞둔 시점에서 서둘러 제도를 출발시키는 것은 오해를 살 수 있으며,제도 정착 차원에서도 바람직하지 않다.”고 말했다.

김유영기자 carilips@