◎이주비지급 전후 상승 가능성 높아/장기투자땐 지구지정 초기도 무난

재개발투자는 성공사례 만큼 실패사례도 많다.따라서 요모조모 잘 따져보고 투자를 결정해야 한다.재개발사업의 절차는 지구지정 및 사업시행 확정고시,조합설립 및 사업시행 인가,관리처분 계획 인가 및 일반 분양으로 구분된다.사업시행 인가는 최소한 1∼2년 걸리고 감정평가 기간은 3∼5개월,철거 1년∼1년6개월,토목공사 6개월∼1년,아파트 건설이 2년 가량 걸린다.입주까지 빨라야 3∼4년이고 10년 이상 끄는 곳도 있다.따라서 완공까지의 기간과 투자금액,기존 아파트의 시세를 잘 따져서 투자해야 한다.일반분양과 비교한 재개발투자의 장점은 청약순서를 기다릴 필요가 없고 채권을 매입하지 않아도 되며 동호수의 우선 추첨권이 있다는 점이다.

재개발 투자는 처음부터 지구 안에 땅을 갖고 있다 분양권을 받을 수도 있고 지분(이른바 딱지)을 매입할 수도 있다.투자시기로 보면 지구로 지정된 초기에는 값은 싸나 완공까지 시간이 많이 걸린다.장기투자로는 해볼만하다.철거가 70%이상 진척된 곳은 프리미엄이 붙기 때문에 실입주가 아니면 투자가치는 떨어진다.투자수익을 극대화하려면 3∼4년 안에 투자이익을 회수할 수 있는,시행인가를 받기 직전이 유리하다.

투자가 목적이면 이주비 지급을 전후한 지역을 찾는 것이 좋다.이주비 지급 전후에는 지분값이 저렴하고 앞으로 상승할 가능성이 크다.지분을 구입한 후 철거전 이주가 80% 이상 진행되면 파는 것이 좋다.실입주를 원하면 평가액이 공개된 마지막 단계에서 지분을 사는게 유리하다.구입한 지분으로 희망하는 평형을 보장받을수 있는가,언제 입주할 수 있는가,금융기회비용을 포함한 총부담금이 얼마나 되는가 등을 고려해야 한다.따라서 실입주자들이 찾을 곳은 철거가 마무리되었거나 공사가 진행되고 있는 지역이다.

재개발지분을 구입할 때 확인해야할 사항은 다음과 같다.사유지의 경우 등기부등본을 통해 저당과 압류 등 하자 확인은 물론 3개월 전에 건물이나 토지가 등재됐는 지를 확인해야한다.재개발조합의 조합원 명부를 열람,건물의 면적과 조합원의 자격여부,동의 여부를 확인해야 한다.청산조합원인지,입주조합원인지도 체크한다.도시계획 확인원을 떼 확정 고시지역인 지를 확인한다.국공유지의 경우는 동사무소에서 무허가 건물확인증을 신청하고 조합에 가서 인정 면적을 알아본다.국공유지보다는 사유지가 유리하다.시유지는 불하대금이 실거래가의 80∼90%로 점유자의 부담이 적지 않고 관리처분 계획을 수립할 때 시유지를 점유한 조합원들의 불만 때문에 관리처분인가를 받지 못하는 경우도 있다.무허가 건물보다는 허가건물이 낫다.무허가 건물은 유허가보다 보상액도 낮게 나오고 평형 배정에서 우선권도 없다.

평가액에 프리미엄을 더한 것이 매매가격이다.매매가가 1억3천만원(현재 투자액 8천5백만원)인 사유지 18평짜리를 통해 매물의 투자가치를 분석해보자.이주비 4천5백만원 가운데 1천5백만원은 유이자이고 1차 평가액은 8천8백만원,배정평형은 33평형이다.분양가를 1억2천만원으로 가정하자.



매매가 1억3천만원+추가부담금 3천2백만원(분양가 1억2천만원에서 평가액 8천8백만원을 뺀 금액)+현재 투자액 8천5백만원의 3년간 이자 6백만원+유이자 이주비 1천5백만원의 3년간 이자 6백만원을 모두 합한 1억9천8백만원이 총부담금액이다.<손성진 기자>