◎건축업자·주민들 투자수익 가능성에 기대
「사야 하나,팔아야 하나」「과연 재건축이 되는 건가」 서울시가 잠실·반포 등 5개 저층아파트의 고밀도재건축방침을 발표한 이후 언론의 비판적인 보도가 쏟아지는 가운데 아파트소유자와 매수희망자는 투자수익성을 저울질하느라 한창이다.한마디로 돈 적게 들이고 많은 평수를 늘리려는 전략이다.단지별 수익성은 지분율·용적률·사업기간·이주비·전세비율 등 많은 요인에 따라 결정된다.따라서 지구별 또는 단지별 현황과 평수의 분포도 등을 꼼꼼히 따져 분석해야 한다.다만 5개 저밀도지구는 고밀도재건축을 예상한 기대심리가 반영돼 가격이 몇년 전부터 이미 오를대로 올랐고 교통·환경영향평가와 경관심의 등을 서울시가 엄격히 적용할 경우 용적률상한선인 285%를 채우기가 사실상 어려워 「투자수익」이 그리 크지 않을 것이라는 게 부동산전문가의 분석이다.특히 7∼10년이 소요될 장기간에 걸친 시차개발과 공공용지의 확보에 따르는 추가부담이 클 것으로 예상되고 세입자문제에 대한 대책이 전무해섣불리 투자수익성을 점치지 못하게 하는 요인이 잠복해 있다.서울시의 보완대책에 따른 세부개발기본계획에 따라서는 사업성이 떨어지는 등 지구별 또는 단지별로 명암이 극도로 엇갈릴 가능성마저 엿보이고 있다.주요지구별 입지조건·재건축추진현황·투자전망 등을 분석한다.
◎잠실지구/용적률 상한선 285% 적용이 변수
지하철과 올림픽대로와 바로 연결되는 등 교통여건이 좋고 한강시민공원·올림픽공원·롯데월드 등 생활편익시설이 몰려 있는 부도심이어서 투자자가 가장 군침을 흘리는 곳이다.
물량도 5개 저밀도지구의 전체가구수의 절반 가까운 물량인 501개 동 2만1천250가구가 집중돼 있다.
5천390가구의 주공1단지는 잠실지구내에서 가장 작은 평형의 아파트로 이뤄져 있다.현대건설 등 4개 사가 컨소시엄을 이뤄 시공을 맡는다.잠실2·3·4단지는 조합추진위원회가 사업추진을 서두르고 있다.
서울시의 재건축완화조치로 주공1단지의 15평형소유자는 40평대,13평형은 40평 또는 30평대를 분양받을 수 있다는 전망이다.재건축되면 시세는 20평형대(전용면적 18평이하)는 1억7천만∼1억8천만원대,30평형대(전용면적 25.7평이하)는 2억4천만∼2억5천만원대,40평형대는 4억원에 근접할 것으로 예상된다.
반면 사업성에 대해 회의적인 시각도 만만찮다.대부분 단지가 한강변에 인접해 있어 서울시의 경관심의·교통영향평가 등에서 불이익을 받을 가능성이 크고 인근에 고층빌딩이 잇따라 건설되면서 사업승인과정에서 용적률이 크게 내려갈 것으로 우려되기 때문이다.
용적률상한선 285%를 적용하더라도 조합원이 1만5천250명인 주공 1∼4단지의 경우 최대 2만2천여가구를 지을 수 있어 일반분양분은 조합원수의 절반수준인 7천여가구에 불과하다는 것이다.
특히 가구당 대지지분이 큰 편이 아니어서 중형평형을 배정받는 조합원의 추가부담액은 지하주차장을 포함할 경우 1억원에 이를 것이란 전망이다.
◎청담·도곡지구/「AID」 22평기준 44평형 배정 예상
강남요지에 위치해 5개 지구중 택지감정가격이 가장 비쌀 것으로 예상되고 있다.규모도 잠실지구에 이어 두번째다.
주민은 경기·영동·휘문고와 숙명여고가 위치한 명문학군인데다 녹지도 풍부해 어떤 지구보다 여건이 좋다고 자랑한다.
그러나 13평형의 거래가격이 2억원에 달하는 등 가격이 크게 올라 있고 단지위치가 높아 경관심의 때 높이제한을 받을 소지가 많아 투자수익을 점치기에는 변수가 많은 곳이라는게 부동산업자의 설명이다.
대지지분이 작은 단지는 무상지분율이 떨어져 기존평수의 1.4배에 그칠 것으로 보이는 반면 영동 AID아파트는 용적률이 94.4%로 낮아 사업성이 보장될 것으로 보고 있다.
영동 AID아파트는 지리적으로도 테헤란로·영동대로 등과 인접한 등 폭 30∼40m의 간선도로망도 잘 갖춰져 있다.지난 94년 사업타당성조사까지 끝내고 시공사와 구체적인 세부계획수립에 들어갔다.17∼21층짜리 아파트 30개 동을 지어 15평형 주민에게는 32평형,22평형 주민에게는 44평형 아파트를 배정할 계획이다.
도곡 주공아파트도 재건축조합설립인가를 구청에 이미 냈으며 현대·쌍용 등과 시공가계약을 맺었다.10평형 주민에게는 33평형을,13평형은 43평형을 각각 배정하고 나머지 33평형과 소형평형 1천500가구는 일반분양할 것으로 알려졌다.
영동2단지는 대지가 좁아 용적률 285%에서는 13평형 840가구 대부분이 전용면적 18평정도의 아파트를 분양받을 것으로 보인다.
◎반포지구/사업추진 지연되면 추가부담 늘듯
5개 단지 244개 동 9천143가구에 이르며 투자전망이 극도로 엇갈리고 있다.주공1단지를 제외한 나머지 단지는 최근 들어 재건축동의서를 받고 있는 등 전반적으로 사업추진이 더딘 상태다.주민 대부분이 11·13·17·19평 등 소형평형에 거주하고 있어 중대형평수의 고층아파트건립을 희망하고 있다.
낙관적인 전망은 이 지구가 5개 저밀도아파트지구중 대지지분이 가장 넓어 재건축여건은 가장 좋다고 평가한다.현재 평형에서 최소한 1.5배이상의 중형아파트를 무상으로 분양받을 수 있다는 것이다.
주공1단지 재건축추진위원회는 반포지구를 용적률 285%로 재건축할 경우 약 1만5천가구로 늘어날 것이라고 분석했다.5천800여가구나 일반분양이 가능하다는 설명이다.
정반대의 견해도 있다.뛰어난 입지여건에도 불구하고 한강변이어서 다른 지역보다 높이제한이 엄격히 적용될 것으로 예상되면서 재건축이 늦어져 투자메리트가 낮다는 것이다.비교적 사업추진이 빠른 주공1단지의 경우 용적률 285%를 적용하더라도 현재 예상되는 추가부담액은 지하주차장을 포함해 1억원선으로 어림되며 사업추진이 지연될수록 추가부담이 더 늘어날 것으로 분석한다.
더구나 재건축이 완료돼 입주되는 시점이 빨라야 2005∼2010년 사이일 것으로 예상되는 만큼 선투자에 따른 이자비용을 감안하면 단기투자목적으로 적합하지 않다는 설명이다.
이같은 견해차이는 서울시의 향후 정책에 큰 영향을 받게 된다는 점을 뜻한다.현재 주공1단지 22평형은 2억3천만원,32평형은 3억5천만원을 호가하고 있으며 주공2단지도 18평형이 1억7천만원,25평형이 2억7천5백만원에 이르는 등 집값이 상당히 오른 상태다.
◎암사·명일지구/“늦게 출발”… 내집마련 투자자 유리
강동 시영아파트 1·2단지의 82개 동 4천400가구로 사업추진현황은 최근 재건축추진위원회를 구성하거나 재건축동의 인감증명서를 접수하는 등 사업초기단계다.
70년대말에 준공된 잠실·반포 등과 달리 모두 80년초에 준공돼 서울시의 저밀도지구 재건축아파트 연차착공방침에 따라 가장 늦게 사업이 시작될 것으로 보인다.
강동 시영아파트1단지는 학교부지와 공원부지가 딸려 있는 데다 서울시 소유의 11평형 임대아파트가 500가구정도 있어 재건축사업을 추진하기 위해 풀어야 할 과제가 많은 점도 골칫거리다.
입지여건도 서울시 5개 저밀도지구중 화곡지구와 더불어 처지는 것으로 평가받고 있다.이에 따른 시세도 다른 지역의 재건축예정아파트보다 훨씬 낮게 형성돼 있다.투기목적보다는 앞으로 내집마련을 위해 투자하기를 원하는 사람에게는 그리 큰 부담이 되지 않을 것이란 전망이다.
강동 시영아파트1단지 11평형이 6천만∼7천만원,13평형이 8천8백만∼9천1백만원,15평형이 1억∼1억1천만원선에 가격이 형성돼 있다.
◎화곡지구/공항인접… 고도따라 수익도 차이
주공2단지 내발산주공·우신·세림아파트단지,양서1·3단지 등이 있다.우장산 기슭에 위치해 생활환경은 괜찮으나 교통여건 등 전반적인 입지여건이 다른 지역에 비해 떨어진다.78∼82년 사이에 건립돼 암사·명일지구와 마찬가지로 사업시기가 뒤로 밀릴 것으로 전망된다.
화곡 주공2단지 내발산주공 등 일부단지를 제외하고는 300가구미만의 소형단지인 점도 선호도를 떨어뜨리는 요인이 되고 있다.단지규모가 가장 큰 화곡 주공2단지와 바로 옆에 붙어 있는 양서1단지가 현대산업개발을 시공사로 선정한 상태다.이곳도 아파트가격이 오를 만큼 오른 상태다.
사업추진이 가장 빠른 화곡 주공2단지의 경우 단일평형인 13평형이 1억∼1억3백만원에 거래되고 있다.이 아파트의 대지지분은 13.9∼14.3평으로 적은 편이다.용적률 285%가 적용될 경우 무상지분율은 140%대가 될 것으로 추정되고 있다.
김포공항에 인접해 높이제한이 어느 정도까지 풀리느냐가 사업추진의 시기와 투자수익의 전망에 큰 변수가 될 전망이다.<주병철 기자>
「사야 하나,팔아야 하나」「과연 재건축이 되는 건가」 서울시가 잠실·반포 등 5개 저층아파트의 고밀도재건축방침을 발표한 이후 언론의 비판적인 보도가 쏟아지는 가운데 아파트소유자와 매수희망자는 투자수익성을 저울질하느라 한창이다.한마디로 돈 적게 들이고 많은 평수를 늘리려는 전략이다.단지별 수익성은 지분율·용적률·사업기간·이주비·전세비율 등 많은 요인에 따라 결정된다.따라서 지구별 또는 단지별 현황과 평수의 분포도 등을 꼼꼼히 따져 분석해야 한다.다만 5개 저밀도지구는 고밀도재건축을 예상한 기대심리가 반영돼 가격이 몇년 전부터 이미 오를대로 올랐고 교통·환경영향평가와 경관심의 등을 서울시가 엄격히 적용할 경우 용적률상한선인 285%를 채우기가 사실상 어려워 「투자수익」이 그리 크지 않을 것이라는 게 부동산전문가의 분석이다.특히 7∼10년이 소요될 장기간에 걸친 시차개발과 공공용지의 확보에 따르는 추가부담이 클 것으로 예상되고 세입자문제에 대한 대책이 전무해섣불리 투자수익성을 점치지 못하게 하는 요인이 잠복해 있다.서울시의 보완대책에 따른 세부개발기본계획에 따라서는 사업성이 떨어지는 등 지구별 또는 단지별로 명암이 극도로 엇갈릴 가능성마저 엿보이고 있다.주요지구별 입지조건·재건축추진현황·투자전망 등을 분석한다.
◎잠실지구/용적률 상한선 285% 적용이 변수
지하철과 올림픽대로와 바로 연결되는 등 교통여건이 좋고 한강시민공원·올림픽공원·롯데월드 등 생활편익시설이 몰려 있는 부도심이어서 투자자가 가장 군침을 흘리는 곳이다.
물량도 5개 저밀도지구의 전체가구수의 절반 가까운 물량인 501개 동 2만1천250가구가 집중돼 있다.
5천390가구의 주공1단지는 잠실지구내에서 가장 작은 평형의 아파트로 이뤄져 있다.현대건설 등 4개 사가 컨소시엄을 이뤄 시공을 맡는다.잠실2·3·4단지는 조합추진위원회가 사업추진을 서두르고 있다.
서울시의 재건축완화조치로 주공1단지의 15평형소유자는 40평대,13평형은 40평 또는 30평대를 분양받을 수 있다는 전망이다.재건축되면 시세는 20평형대(전용면적 18평이하)는 1억7천만∼1억8천만원대,30평형대(전용면적 25.7평이하)는 2억4천만∼2억5천만원대,40평형대는 4억원에 근접할 것으로 예상된다.
반면 사업성에 대해 회의적인 시각도 만만찮다.대부분 단지가 한강변에 인접해 있어 서울시의 경관심의·교통영향평가 등에서 불이익을 받을 가능성이 크고 인근에 고층빌딩이 잇따라 건설되면서 사업승인과정에서 용적률이 크게 내려갈 것으로 우려되기 때문이다.
용적률상한선 285%를 적용하더라도 조합원이 1만5천250명인 주공 1∼4단지의 경우 최대 2만2천여가구를 지을 수 있어 일반분양분은 조합원수의 절반수준인 7천여가구에 불과하다는 것이다.
특히 가구당 대지지분이 큰 편이 아니어서 중형평형을 배정받는 조합원의 추가부담액은 지하주차장을 포함할 경우 1억원에 이를 것이란 전망이다.
◎청담·도곡지구/「AID」 22평기준 44평형 배정 예상
강남요지에 위치해 5개 지구중 택지감정가격이 가장 비쌀 것으로 예상되고 있다.규모도 잠실지구에 이어 두번째다.
주민은 경기·영동·휘문고와 숙명여고가 위치한 명문학군인데다 녹지도 풍부해 어떤 지구보다 여건이 좋다고 자랑한다.
그러나 13평형의 거래가격이 2억원에 달하는 등 가격이 크게 올라 있고 단지위치가 높아 경관심의 때 높이제한을 받을 소지가 많아 투자수익을 점치기에는 변수가 많은 곳이라는게 부동산업자의 설명이다.
대지지분이 작은 단지는 무상지분율이 떨어져 기존평수의 1.4배에 그칠 것으로 보이는 반면 영동 AID아파트는 용적률이 94.4%로 낮아 사업성이 보장될 것으로 보고 있다.
영동 AID아파트는 지리적으로도 테헤란로·영동대로 등과 인접한 등 폭 30∼40m의 간선도로망도 잘 갖춰져 있다.지난 94년 사업타당성조사까지 끝내고 시공사와 구체적인 세부계획수립에 들어갔다.17∼21층짜리 아파트 30개 동을 지어 15평형 주민에게는 32평형,22평형 주민에게는 44평형 아파트를 배정할 계획이다.
도곡 주공아파트도 재건축조합설립인가를 구청에 이미 냈으며 현대·쌍용 등과 시공가계약을 맺었다.10평형 주민에게는 33평형을,13평형은 43평형을 각각 배정하고 나머지 33평형과 소형평형 1천500가구는 일반분양할 것으로 알려졌다.
영동2단지는 대지가 좁아 용적률 285%에서는 13평형 840가구 대부분이 전용면적 18평정도의 아파트를 분양받을 것으로 보인다.
◎반포지구/사업추진 지연되면 추가부담 늘듯
5개 단지 244개 동 9천143가구에 이르며 투자전망이 극도로 엇갈리고 있다.주공1단지를 제외한 나머지 단지는 최근 들어 재건축동의서를 받고 있는 등 전반적으로 사업추진이 더딘 상태다.주민 대부분이 11·13·17·19평 등 소형평형에 거주하고 있어 중대형평수의 고층아파트건립을 희망하고 있다.
낙관적인 전망은 이 지구가 5개 저밀도아파트지구중 대지지분이 가장 넓어 재건축여건은 가장 좋다고 평가한다.현재 평형에서 최소한 1.5배이상의 중형아파트를 무상으로 분양받을 수 있다는 것이다.
주공1단지 재건축추진위원회는 반포지구를 용적률 285%로 재건축할 경우 약 1만5천가구로 늘어날 것이라고 분석했다.5천800여가구나 일반분양이 가능하다는 설명이다.
정반대의 견해도 있다.뛰어난 입지여건에도 불구하고 한강변이어서 다른 지역보다 높이제한이 엄격히 적용될 것으로 예상되면서 재건축이 늦어져 투자메리트가 낮다는 것이다.비교적 사업추진이 빠른 주공1단지의 경우 용적률 285%를 적용하더라도 현재 예상되는 추가부담액은 지하주차장을 포함해 1억원선으로 어림되며 사업추진이 지연될수록 추가부담이 더 늘어날 것으로 분석한다.
더구나 재건축이 완료돼 입주되는 시점이 빨라야 2005∼2010년 사이일 것으로 예상되는 만큼 선투자에 따른 이자비용을 감안하면 단기투자목적으로 적합하지 않다는 설명이다.
이같은 견해차이는 서울시의 향후 정책에 큰 영향을 받게 된다는 점을 뜻한다.현재 주공1단지 22평형은 2억3천만원,32평형은 3억5천만원을 호가하고 있으며 주공2단지도 18평형이 1억7천만원,25평형이 2억7천5백만원에 이르는 등 집값이 상당히 오른 상태다.
◎암사·명일지구/“늦게 출발”… 내집마련 투자자 유리
강동 시영아파트 1·2단지의 82개 동 4천400가구로 사업추진현황은 최근 재건축추진위원회를 구성하거나 재건축동의 인감증명서를 접수하는 등 사업초기단계다.
70년대말에 준공된 잠실·반포 등과 달리 모두 80년초에 준공돼 서울시의 저밀도지구 재건축아파트 연차착공방침에 따라 가장 늦게 사업이 시작될 것으로 보인다.
강동 시영아파트1단지는 학교부지와 공원부지가 딸려 있는 데다 서울시 소유의 11평형 임대아파트가 500가구정도 있어 재건축사업을 추진하기 위해 풀어야 할 과제가 많은 점도 골칫거리다.
입지여건도 서울시 5개 저밀도지구중 화곡지구와 더불어 처지는 것으로 평가받고 있다.이에 따른 시세도 다른 지역의 재건축예정아파트보다 훨씬 낮게 형성돼 있다.투기목적보다는 앞으로 내집마련을 위해 투자하기를 원하는 사람에게는 그리 큰 부담이 되지 않을 것이란 전망이다.
강동 시영아파트1단지 11평형이 6천만∼7천만원,13평형이 8천8백만∼9천1백만원,15평형이 1억∼1억1천만원선에 가격이 형성돼 있다.
◎화곡지구/공항인접… 고도따라 수익도 차이
주공2단지 내발산주공·우신·세림아파트단지,양서1·3단지 등이 있다.우장산 기슭에 위치해 생활환경은 괜찮으나 교통여건 등 전반적인 입지여건이 다른 지역에 비해 떨어진다.78∼82년 사이에 건립돼 암사·명일지구와 마찬가지로 사업시기가 뒤로 밀릴 것으로 전망된다.
화곡 주공2단지 내발산주공 등 일부단지를 제외하고는 300가구미만의 소형단지인 점도 선호도를 떨어뜨리는 요인이 되고 있다.단지규모가 가장 큰 화곡 주공2단지와 바로 옆에 붙어 있는 양서1단지가 현대산업개발을 시공사로 선정한 상태다.이곳도 아파트가격이 오를 만큼 오른 상태다.
사업추진이 가장 빠른 화곡 주공2단지의 경우 단일평형인 13평형이 1억∼1억3백만원에 거래되고 있다.이 아파트의 대지지분은 13.9∼14.3평으로 적은 편이다.용적률 285%가 적용될 경우 무상지분율은 140%대가 될 것으로 추정되고 있다.
김포공항에 인접해 높이제한이 어느 정도까지 풀리느냐가 사업추진의 시기와 투자수익의 전망에 큰 변수가 될 전망이다.<주병철 기자>
1996-11-23 20면
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