“주택시장에 ‘다운사이징(축소)’과 ‘업사이징(확대)’이 명확하게 갈리고 있습니다.”

한 시중은행 부동산 투자담당은 최근 부동산시장의 흐름을 이렇게 진단했다. 다운사이징은 주택시장 침체와 맞물려 심심찮게 회자되는 단어다. 중대형 아파트의 몰락이 구체화되면서 살던 집을 좁혀가거나 불필요한 주택을 팔아치우는 현상을 일컫는다.

반면 다른 부동산 전문가는 “실수요자라면 시세가 10% 이상 떨어진 급매물을 노려볼 만하다.”며 지금이 업사이징의 호기라고 강조했다. 수익을 노리는 투자 목적이 아니라면 자녀수 등을 고려해 살던 집을 넓혀가는 것도 괜찮다는 뜻이다. 다만 대출 규제가 상존하는 만큼 어느 정도 자금마련 계획이 뒷받침돼야 한다.

●경기 살아나면 포트폴리오 조정 어려워

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 6일 “현 시점에서 일반적으로 업사이징은 어렵다.”면서 “일부 대출을 끼고 집을 넓혀가면 이자 부담과 함께 취·등록세를 감안해 연 3% 이상 소득 증가가 뒷받침돼야 한다.”고 조언했다.

전문가들은 다주택자의 경우, 주택 포트폴리오 조정을 적극적으로 주문했다. 경기가 되살아나 부동산 매매가 활성화되면 누구나 사들이려고 나서니 포트폴리오 조정이 어렵다는 설명이다. 내년부터 다주택자에 대한 양도세 중과가 부활되는 것도 이런 흐름에 속도를 붙이고 있다.

‘3주택자’였던 서울 대치동의 70대 심모씨는 최근 3층짜리 상가주택만 남겨놓고 나머지 두 채를 서둘러 팔았다. 중대형 아파트가 오를 기미가 없는 만큼 이를 팔아 유동성을 확보한 뒤 다른 투자기회를 엿보겠다는 뜻이다. 자식들이 모두 출가해 특별히 큰 집을 고집할 이유가 없다는 점도 노년층이 포트폴리오를 재구성하는 이유다. 심씨의 경우 주로 도시형 생활주택 등 소형 주택임대 사업에 관심을 갖고 있다. 1억원 안팎의 자금으로도 수익형 부동산에 투자해 수익을 다각화하겠다는 복안이다. 최근 상가 임대시장이 불황을 겪고 있는 만큼 상가 쪽은 염두에 두고 있지 않다.

안명숙 우리은행 PB사업단 부동산팀장은 “자산 포트폴리오를 실속형으로 바꾸려는 움직임이 확산될 것으로 보인다.”며 “강남권 고객들도 과거와 달리 큰 평형 아파트에 욕심내지 않는다.”고 전했다.

●중대형 아파트 수요 가라앉지 않아

반면 통상적인 ‘하우징 사이클’인 업사이징에 대한 관심도 높아지고 있다. 2년 안에 부동산경기가 되살아나기 힘들 것이라고 전망하지만 중대형 아파트에 대한 수요가 완전히 가라앉았다고 보지 않기 때문이다. 최근 송파 신도시 주택공급에서 중대형이 제외되자 반포의 중대형 아파트 가격이 상승한 것이 이를 뒷받침한다. 판교 신도시에선 현재 130~150㎡의 중형 아파트 인기가 가장 높다.

안 팀장은 “자녀가 성장한 40, 50대 실수요자 입장에선 지금 주택 규모를 늘리는 것도 대안”이라며 “부모에게 유산을 물려받거나 전문직에 종사하는 30, 40대 신흥 부자들은 여전히 강남이나 한강변 중대형 아파트를 선호한다.”고 전했다.

박원갑 스피드뱅크 연구소장은 “최근 소형주택 강세는 1, 2인 가구 증가 등 인구적 요인보다 소형주택 공급 부족 등 수급과 정책변수에 영향을 받은 것”이라며 “세제가 바뀌면 주택 수요 패턴은 단번에 달라질 수 있다.”고 지적했다. 또 중대형 주택의 실수요층인 전국의 40, 50대가 2016년 1635만명으로 ‘피크’를 이루는 만큼 언제든지 시장 주도 세력으로 떠오를 수 있다고 예상했다.

●‘선매도 후매수’ 원칙 지켜야

조민이 스피드뱅크 팀장은 “아파트를 안정적으로 갈아타기 위해선 ‘선매도 후매수’의 원칙을 지키고, 안정적 자금확보 계획과 예기치 못한 계약 해제를 막는 방안을 마련해야 한다.”고 조언했다. 특히 부동산 침체기에는 “집을 사면 원하는 날짜까지 기존 집을 팔아주겠다.”는 중개업자의 약속을 믿어서는 안 된다고 했다. 또 예기치 못한 가격 변동으로 중도금을 내기 전에 매도자가 일방적으로 계약을 해지하는 것을 막기 위해선 계약 때 매매 대금의 10%를 지급하면서 ‘이 금액은 계약금 5%, 중도금 5%’라는 조건을 달면 법적 보호장치가 될 수 있다고 조언했다.

오상도기자 sdoh@seoul.co.kr