어떤 영향 미칠까

정부와 여당이 수도권 투기지역 해제와 투기과열지구를 손질할 경우 미분양 해소나 주택가격의 급락 등을 막는데에는 어느 정도 효과가 있을 것으로 보인다. 하지만 금융시장 불안으로 고금리가 지속되는데다 소비심리까지 꽁꽁 얼어붙어 있어 부동산 시장의 회복으로 이어지기까지에는 역부족이라는 분석도 적지 않다.

정부와 여당이 투기지역 완화 등을 검토하는 것은 주택시장의 붕괴와 자산가치 하락을 막아 실물경제의 둔화로 이어지는 것을 방지하려는 취지에서다. 이를 위해 주택업계에서는 그동안 수도권의 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 완화를 줄기차게 건의했었다. 이를 풀기 위해서는 무엇보다 주택투기지역과 투기과열지구의 손질이 불가피했다. 정부와 여당은 아예 투기지역과 투기과열지구 자체를 손대는 방향으로 한단계 더 나갔다는 분석이 나온다.

일단 투기지역이 풀리게 되면 지금까지 40%로 제한됐던 LTV가 60%로 늘어난다. 또 6억원 초과 아파트 구입시 소득에 따라 주택구입 비용의 40 %까지만 대출을 해주던 DTI도 풀리게 된다.

아울러 1건으로 제한하던 신규 주택담보대출도 풀리고, 양도소득세 부과의 기준이 실거래가에서 기준시가로 바뀐다. 여기에다 투기과열지구를 손질하면 해당 지역은 LTV 한도가 더욱 늘어나게 된다. 정부와 여당이 투기지역뿐 아니라 투기과열지구까지도 손질을 하기로 한 것도 바로 이 때문이다. DTI와 LTV가 풀리면 2만가구를 웃도는 수도권 미분양 주택 해소에 보탬이 될 전망이다. 미분양 주택이 14만여가구나 되는 지방의 경우 이미 DTI나 LTV가 풀렸지만 구매력이 없어 별 효과를 보지 못하고 있기 때문이다.

실제로 수도권은 경기도 연천이나 포천, 인천시 강화도 옹진군 등 몇 곳을 뺀 대부분의 지역이 투기지역이나 투기과열지구로 묶여 있다. 따라서 규제를 풀면 이들 지역에 미분양 아파트 구매력이 다소 살아날 수 있다.

김학권 세중코리아 사장은 20일 “시기상으로 늦은 감은 있지만 DTI나 LTV가 완화되면 수도권에서는 미분양 해소에 보탬이 될 것”이라면서 “투기과열지구 손질을 통한 청약제도의 보완이 이뤄지면 효과는 보다 커질 수 있다.”고 말했다.

반면 고금리 등으로 그 효과가 제한적일 것이라는 분석도 만만치 않다. 수도권에서 아파트를 분양하고 있는 더감의 이기성 사장은 “투기지역을 풀더라도 시중 담보대출 금리가 연 10%를 웃돌고, 소비심리가 얼어붙어 있어 정부와 여당의 의도대로 부동산 시장이 살아나기는 쉽지 않을 것”이라며 “다만, 미분양 주택 해소에는 다소 보탬이 될 것”이라고 말했다

투기지역이나 투기과열지구는 투기방지를 위한 가장 강력한 수단 가운데 하나다. 종합부동산세 등을 제외한 대부분의 투기억제책이 이들 두 가지 규제에 의해서 마련됐다고 해도 지나치지 않을 정도다.

지금 주택시장이 붕괴 직전의 단계라서 이들 규제를 완화한다고 하더라도 언젠가 회복기에는 이들 대책이 과열을 부추길 수 있다. 또 제도의 빈틈을 노려서 투기꾼들이 설칠 가능성도 있다. 따라서 규제를 완화할 때 투기를 막을 수 있는 안전장치를 강구해야 한다는 지적도 나온다.

박원갑 스피드뱅크 경제연구소장은 “시장 여건이 좋지 않아 투기지역이나 투기과열지역을 푼다고 지금 당장 시장이 움직이거나 투기에 악용될 가능성은 적다.”면서 “다만 일부 투기꾼들이 설칠 가능성이 있는 만큼 탄력적으로 제도완화를 해야 한다.”고 말했다.

김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr