전세난을 풀기 위해 백가쟁명 논쟁이 한창이다. 정부는 일시적인 현상이라며 애써 심각성을 피하고 있다. 하지만 전세문제는 구조적인 문제에서 찾아야 한다는 지적이 많다. 당장 눈에 보이는 현상(단기 월별 전셋값 상승률, 신혼부부 증가 등)에 매달리지 말고 전세시장 흐름과 정확한 통계를 바탕으로 근본적인 해결책을 내놔야 한다는 지적이다.

시장 흐름을 분석해볼 때 전세난은 내년 봄 이사철에도 이어질 것으로 전망된다.

최근 전세대란 원인과 향후 전세시장을 짚기 위해서는 2년 전 전세 시장과 당시 매매가 대비 전세가율을 되돌아봐야 한다. 부동산랜드 자료에 따르면 2004년 9월, 서울지역 평당 전세가는 517만원, 매매가는 1061만원으로 바닥을 향했다. 매매가 대비 전세가는 44% 수준이었다. 이런 추세는 2005년 초 바닥을 찍은 뒤 3·4분기까지 이어졌다.

하지만 2년 계약이 끝난 지금은 상황이 달라졌다.2005년 초부터 매매가가 계속 올라 현재 평당 1271만원으로 20% 올랐다. 전세가도 이에 비례해 평당 558만원으로 동반 상승했다.

2년 전 싼값에 전세를 얻은 세입자들의 전세계약 기간은 올 하반기부터 내년 초에 끝난다. 이들이 이사갈 때는 매매가 대비 전세가 비율에 따라 보증금을 올려줘야 한다. 따라서 매매가격이 눈에 띄게 꺾이거나 신규 아파트 전세 매물이 엄청나게 쏟아지지 않는 한 집값 상승 추세에 맞춰 전셋값이 매매가 대비 45∼50%에 맞춰질 것으로 예상돼 전세난은 내년 봄 이사철까지 계속될 것이라는 분석이다.

김태호 부동산랜드 사장은 “정부가 전세 파동 맥을 짚지 못한 것은 전세 시장 추이를 읽지 못했기 때문”이라며 “눈앞에 보이는 현상만 쫓다가는 흐름을 잃게 될 것”이라고 지적했다.

아파트 거래가 끊긴 것도 전세난을 부추기고 있다. 당장 입주하지 않는 경우 아파트를 살 때는 대부분 전세를 끼고 구입하는 것이 관행이다.

매매 수요가 줄어들면 전세 물건 감소로 이어지는 구조다.

매매가 활발해야 전세 물건이 많이 나온다는 얘기다.

‘10·29대책’‘8·31대책’등 각종 규제로 매매가 이뤄지지 않아 침체는 당분간 이어질 것으로 보인다.

따라서 매매 활성화로 인한 전세 매물 증가를 기대할 수 없어 전세 물건 부족현상은 계속되고 전세난을 가중시킬 것으로 보인다.

임대차 패턴이 전세에서 월세로 급격하게 전환되는 것도 전세 시장을 달구고 있다. 집주인이 금리 하락 등을 이유로 수익률이 높은 월세를 선호해 전세 물건이 달리는 것을 간과해서도 안된다.

정부는 구조적인 문제가 있다는 것을 시인했다. 박병원 재정경제부 제1차관은 14일 정례브리핑을 통해 “최근 전세 가격 상승에는 쌍춘년, 이사철 등 일시적 요인도 있지만 구조적인 요인도 있다.”고 밝혔다.

류찬희기자 chani@seoul.co.kr