‘강남에서 재건축·용적률 규제와 투기지역을 풀면 집값 해결된다?.’

정부가 집값을 잡기 위해 비방(方)처럼 내놓은 조치들을 풀자면 무슨 뚱딴지 같은 소리냐고 반문할 것이다.그러나 의외로 이같은 얘기에 공감하는 사람들이 많다.

정부가 연일 고강도 대책들을 쏟아내고 있지만 ‘강남 집값’은 꿈쩍하지 않고 있다.세금을 더 물리겠다고 하면 늘어나는 세금만큼 가격이 뛴다.덩달아 ‘더 오른다.’는 심리가 확산되면서 매물은 자취를 감추고 있다.

‘세금 중과→가격상승(가격+세금)→매물회수→가격상승→세금 중과’라는 순환 공식이 성립된 상태다.여기에 ‘용적률·재건축 규제→공급물량 감소→가격상승’이 또다른 악순환 고리로 물리고 있다.이 둘이 어우러져 강남의 집값을 올리고 있다.

이런 상황에서 재건축 규제나 용적률 제한,투기지역 등을 풀면 공급이 늘어나고 매물이 시장에 나와 가격상승은 막을 수 있다는 것이다.실현가능성을 떠나 정책당국은 왜 이런 얘기들이 나오는지 곱씹어볼 필요가 있다는 지적이다.

●용적률 50%면 4만가구 늘어건설업계에서는 용적률을 200%에서 250%로 높일 경우 대략 25%의 가구수 증가효과를 거둘 수 있을 것으로 보고 있다.

미리하우징 임종근 사장은 “강남권의 용적률은 대부분 200%대로 굳어지고 있다.”면서 “만약 용적률이 50%가 높아지면 산술적이지만 대략 건립가구수가 25%가량 늘어난다.”고 말했다.부동산114에 따르면 서울 강남·서초·송파·강동구에서 재건축을 추진중인 단지는 모두 107개단지 11만 7989가구에 달한다.이들은 재건축을 통해 모두 15만 3809가구의 아파트를 짓는다는 계획이다.그러나 용적률을 50% 높여주면 대략 건립 가능한 가구수는 3만 8452가구가 늘어난 19만 2261가구에 달하게 된다.

이같은 물량은 신도시 하나를 건설하는 것과 맞먹는 물량이다.과거에 지어진 분당의 건립가구수는 6만여가구였고,오는 2005년 분양예정인 판교신도시도 2만 9000여가구에 불과하다.

●매물이 늘어난다

정부가 집값을 잡고,투기거래를 줄이기 위해 대표적으로 사용하는 수단이 양도세 인상이다.투기성 거래로 인한 불로소득을 세금으로 환수하겠다는 것이다.

이에 따라 정부는 올들어 4월말 강남,5월말 송파·강동·마포구,6월 중순 서초·광진·영등포·용산구,7월15일 은평·금천·양천·중랑구 등 모두 12개구를 주택투기지역으로 지정했다.

투기지구로 지정되면 그동안 기준시가로 부과하던 양도세가 실거래가로 부과된다.대략 기준시가는 실거래가의 60∼70%였다.따라서 실거래가로 양도세가 부과되면 세금부담이 최고 50%가량 높아지게 된다.

이처럼 투기지역이 늘면서 주택소유자들이 세금부담을 고려해 장기보유로 전환하고 있다.강화된 양도세 면세기준에 따르더라도 3년보유에 1년 실거주면 양도세가 면제되기 때문이다.강남권에 매물이 줄어드는 것도 이같은 요인이 작용하고 있다.부동산전문가들은 만약 강남권을 투기지역에서 푼다면 현재 보유중인 아파트의 3분의1은 매물로 나올 것으로 보고 있다.매물이 늘어나면서 가격조정 효과도 자연스럽게 거둘 수 있다는 주장이다.

●역발상이 필요하다

부동산 전문가들은 정부가 투기지역 해제,재건축과 용적률 규제 완화 등의 효과를 알면서도 이를 선택할 수 없을 것이라고 단언한다.공인중개사 박모(강남구 대치동)씨는 “정부가 집값정책에 실패하고도 이를 인정하지 않는다.”면서 “아예 규제를 풀든지 아니면 손을 대지 않는 역발상을 하는 자세로 집값정책을 뒤돌아봤으면 한다.”고 말했다.

김성곤기자 sunggone@