◎양도세 내년 6월까지 면제/취득·등록세는 25% 감면/풀수있는 규제는 모두 풀어

IMF 관리체제 이후 그동안 부동산시장을 옭아매고 있던 각종 규제가 하나둘 풀리고 있다. 토지공개념 철폐,분양권 전매허용,분양가 자율화,신규분양 주택자금 대출 등 과거에는 거의 상상도 못했던 규제완화가 쏟아져 나오고 있다. 그럼에도 불구하고 일부 신규 분양아파트를 제외하고 부동산시장은 꽁꽁얼어 붙어 있다. 토지시장의 경우 토지거래허가구역 전면해제와 택지소유상한제 폐지 등 메가톤급 정책이 발표됐지만 땅값은 오히려 폭락하고 있다. 올들어 3·4분기까지 전년에 비해 무려 13.43%나 하락,“토지는 보유하면 돈이된다”는 통념을 송두리째 흔들어 놓고 있다. 주택시장도 분양권 전매허용 등의 경기 부양책이 발표됐지만 일부 노른자위 지역의 신규분양 아파트를 제외하고 전체적으로 침체를 면하지 못하고 있다. 이에따라 정부는 또 다른 특단의 부동산대책을 마련할 것이라는 소리가 나오고 있다. 부동산시장을 부추켜 최근에 회복기미를 보이고 있는 전체 경제를되살리는 데 선도 역할를 할 수 있도록 한다는 것이다. 내집마련 이나 부동산투자를 준비중인 사람들은 그동안 시행됐거나 시행 예정으로 있는 주요 부동산관련 제도변경 내용을 잘 챙겨 투자전략으로 활용해 봄 직하다.【편집자註】

◇세제지원

주택을 살때 내는 취득세·등록세율을 낮추고 팔때 내는 양도소득세를 한시적으로 없앴다.

전용면적 18∼25.7평 규모 신축주택을 살 경우 취득·등록세를 25% 감면한다. 내년부터는 신규주택 뿐 아니라 기존주택에 대해서도 취득·등록세에 붙는 농특세와 교육세가 폐지된다.

양도소득세의 경우 지난 5월22일부터 내년 6월30일까지 전용 25.7평 이하 미분양주택이나 신규 분양주택을 구입하는 사람에겐 100% 면제된다. 한사람이 여러채를 사도 모두 면제된다.

내년 6월말까지 주택구입자금 이자상환분에 대한 소독공제도 실시되며 1종 국민주택채권(땅값의 2∼7%)도 전용 25.7평 이하 신축주택 구입때 의무 매입금액이 절반으로 줄어든다. 또 이달말부터는 재개발아파트 조합원은 사업이 끝나고 소유권 등기를 할때 1종국민채권을 사지 않아도 된다.

◇주택분양

아파트 재당첨 제한,주택청약순위 자격제한 완화,분양권 전매허용,분양가 자율화 확대 등이 주된 내용이다.

청약자격의 경우 이미 한번 당첨됐던 사람과 1주택 소유자도 민영주택 1순위 자격에 포함되고 청약통장 2순위 요건이 현행 가입후 1년에서 6개월로 줄었다. 특히 분양가가 자율화된 민영주택은 재당첨 제한기간이 폐지됐다.

분양가는 지난 2월 수도권 지역 민간택지에 건설되는 아파트에 대한 분양가 자율화에 이어 지난달부터는 수도권 공공택지에 지어지는 아파트도 분양가 규제가 없어졌다.

청약예금 금액변경도 자율화 돼 지난 6월말부터 청약예금에 가입한 뒤 2년이 지날때마다 횟수 제한 없이 가입금액을 마음대로 바꿔 원하는 아파트를 청약할 수 있다.

◇자금지원

미분양주택 구입자금,전세금 반환,신규주택 중도금 대출 등이 주된 내용이다.

중도금 대출의 경우 지난 7월1일부터 2조2,250억원,9월24일 7,073억원에 이어 지난 11일부터 1조6,000억원이 추가로 대출됐다.

미분양주택 구입자금에 대한지원도 주택은행을 통해 실시되고 있다. 지원대상은 25.7평이하 미분양 주택이며 가구당 대출한도는 평형에 따라 1,500만원∼2,500만원이다. 융자조건은 5년 분할상환이 연리 16.25%,20년 분할 상환이 연리 16.95%다.10월말 현재 1조974억원이 대출됐다.

전세금 반환 자금으로 집주인에게 가구당 2,000만원,1인당 최고 6,000만원까지 융자된다. 융자대상은 전용 25.7평 이하,전세계약금 7,500만원 이하의 주택으로 지역제한은 없으며 대출자금은 세입자 통장으로 입금된다. 연리 16.5%로 1년이내에 상환해야 한다. 1년후 20%를 갚았을 때는 3년까지 연장이 가능하다.

◇풀어야 할 규제

주택건설업계에서는 부동산 경기 활성화를 위해서는 기존 1가구2주택 보유자에 대한 양도세 중과의 한시적 폐지를 요구하고 있다.

업계는 부동산 거래가 거의 없는 상태에서 양도세를 한시적으로 폐지한다 해도 세수에는 별 영향을 미치지 않는다는 것이다.

임대주택사업자 등록요건이 5가구에서 2가구로 줄어들지 않는 것도 아쉬운 대목이다. 주택5가구를 보유해야만 사업자등록이 가능한 현행기준으로는 현실적으로 임대주택사업자로 나설 사람이 얼마나 되겠냐는 지적이다. 따라서 여유자금이 조금만 있어도 가능한 2가구로 완화하면 주택거래도 활성화 될 것이란 게 업계의 주장이다.

□주요 부동산 관련 제도 변경 내용

▲세제지원

◇항목­양도소득세

·현행:1가구1주택 양도세면제보유기간 3년 양도차액의 20∼50% 과세

·개정:5월22일∼99년 6월30일까지 전용면적 25.7평이하 신축주택 구입시 5년간 100% 면제

·시행시기:시행중

◇항목­취득·등록세

·현행:취득세­취득가액의 3%

등록세­취득가액의 2%

·개정:시·도 조례 개정후 1년간 전용 18∼25.7평 신축주택 구입시 취득·등록세의 25% 감면

·시행시기:시행중

◇항목­농특세·교육세

·현행:농특세­취득가액의 0.2%

교육세­취득가액의 0.6%

·개정:폐지

·시행시기:99년 1월

◇항목­국민주택채권(1종)매입부담완화

·현행:소유권 보전·이전등기시과세시가 표준액의 2∼7%

·개정:주택건설촉진법 개정후 1년간 전용면적 25.7평이하 신축주택 구입시 50% 감면

·시행시기:시행중

◇항목­주택구입자금이자상환분소득공제

·현행:상환금액의 40% 해당액에 대한 연 72만원

·개정:소득세법 개정후 1년간 신축주택에 대한 대출이자 지불액 추가

·시행시기:시행중

▲분양시장 변화

◇항목­수도권 공공택지 분양가 자율화

·현행:서울과 수도권 공공택지 민영아파트 분양가 규제

·개정:국민주택기금을 지원받는 주택(전용면적 25평이하)을 제외한 민영아파트 분양가 자율화

·시행시기:시행중

◇항목­청약예금변경

·현행:가입후 4년 지나면 한차례 가능

·개정:가입 2년이후 증액·자유화

◇항목­분양권전매

·현행:민영주택­사용검사후 60일이내 금지

국민주택­사용검사후 2년. 지방은 6개월이내 금지

·개정:폐지

·시행시기:99년 4월

◇항목­재당첨제한

·현행:국민주택­10년

민영주택­5년

·개정:국민주택­5년

민영주택­폐지

·시행시기:99년 4월

◇항목­무주택우선공급

·현행:단독가구 제외

·개정:폐지

·시행시기:99년 4월

◇항목­1순위자격

·현행:기당첨자 전용 85㎡이상 공동주택1백5㎡이상 단독주택 1가구

·개정:폐지

·시행시기:99년 4월

▲자금지원

◇항목­미분양주택구입자금

·개정:전용면적 25.7평이하 구입자 가구당 1,500만∼2,500만원

·시행시기­시행중

◇항목­전세금반환자금

·개정:전용면적 25.7평이하(전세금액 제한 없음)

·시행시기:시행중

◇항목­중도금대출

·개정:신축(미분양 포함) 주택구입시 가구당 2,000만∼6,000만원 대출

·시행시기:1차­7월초 집행

2차­9월24일

3차­11월11일